摘要：国土资源部和住建部联合发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中指出，共享度假小院既可以在村镇集体经济的组织下自行开发运营，也可以通过联合经营、投资入股等方式进行建设、运作经营。其中，投资者可以成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。大量闲置的民间资本在共享度假小院发展中，提供重要的资本来源。因此，本文旨在民间资本视角下，研究共享度假小院发展过程中存在的障碍以及分析原因，并据此提出相应的对策，提高共享度假小院的进一步推广的可能性，促进共享度假小院的健康发展。

　　关键词：共享度假小院; 民间资本; 明晰产权; 分配制度

　　国资部和住建部按照党中央、国务院决策部署，为贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”，逐步构建购租并举的住房体系，并打造城乡统一的建设用地市场。在2017年颁布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在十三个一线城市进行试点，这一试点方案的发布，进一步完善了在集体建设用地上建设租赁住房的规则。加快使用集体建设用地来建设租赁住房，不仅可以提高存量土地节约集约利用水平，增加用地供应，缓解城市内住房供需矛盾，平抑城市房价高企现象，而且还可以为民间资本投资找到出路，提高资金使用效率。共享度假小院就是在共享经济迅速发展的背景下利用集体建设用地建设租赁住房的一种发展方式，增多了集体土地的用途，通过提高农村土地集约化水平，为农民和民间资本增加收入拓宽了渠道。共享度假小院的审批、建设、经营和监管这一系列流程有助于增加农村土地管理实践经验，提高土地使用效率。但是，共享度假小院的建设前期资金投入大，仅靠集体经济组织和农民的资金进行建设运营很难实现，在发展共享度假小院的过程中，引进民间资本成为重要一环。

　　1.共享度假小院的概念和价值

　　随着“共享”概念迅速普及，共享资源成为一种新的发展方式。共享将使用权和所有权相分离，并使很多人在一定时间一定条件下享有一定的使用权。共享度假小院是在“共享”经济和国家鼓励旅游实现乡村振兴的背景下被提出来的。共享度假小院不改变农村房屋产权归属、不改变集体土地权属、注重农民广泛参与且长期受益，共享度假小院是吸引民间资本投资入股的方式将村民的闲置土地进行整合，并结合当地的发展特色进行装饰整修，打造适宜休闲度假的田园居所，通过收取租金和项目收费的方式回笼资金。

　　共享度假小院的经营模式可以盘活农村周边资源，促进农村旅游经济发展，同时满足向往田园生活的一部分人的消费需求，体验精神享受的乐趣。一方面，城市家庭在共享度假小院中享受田园风光，体验农家乐趣，感受共享农村文创、共享农事体验、共享休闲活动的魅力。另一方面，为农村群众创造新的收入渠道，吸引了更多的民间资本对周边基础设施和公共服务进行投资，带动了当地的就业。

　　2.共享度假小院的发展障碍

　　民间资本决定是否对共享度假小院进行投资时，主要评估投资项目未来的风险、经营收益和投入成本。因此，本文接下来将从政策制度、资金流、利益分配机制这几个角度分析共享度假小院发展中存在的问题。

　　2.1产权归属不明晰

　　现阶段，我国相关法律规定农民集体用地归属村镇集体，不属于个人，这也就意味着农民是无法单独行使产权。在国家大力开展利用集体建设用地建设租赁住房中，产权归属不明会阻碍农村集体土地直接入市，影响利益农村集体建设用地建设租赁住房的价格形成机制，抑制共享度假小院的发展模式。产权归属不明确加大了农村集体土地进入市场化的难度。产权不明确农民个体无法享受收益权，所有权等，权利的损失会使房屋的价值大大低估。此外，产权不明确对承租人来说也是一大风险。当房屋出现问题或者其他事故的发生，承租人很难追究责任到个人，这会损失承租人的利益，然而这部分损失也会体现在共享度假小院的租金和需求数量上。

　　2.2配套基础设施建设不完善

　　我国长期以来形成了城乡二元经济，农村的基础设施显著落后于城市。共享度假小村利用乡村的环境优势和城镇居民的田园情怀，将农村的闲置房屋资源与城市居民的旅游消费需求结合在一起，有利于城市带动农村、农业、农民发展。基础设施配套不完善会抑制城市居民享受共享度假小院的消费需求，阻碍城市资金流向农村。另外，虽然国家为缓解城市的商品房供需矛盾，推动租购并举的制度化改革，积极提倡共享度假小院这类利用集体建设用地建设租赁住房的发展方式，鼓励在村镇集体经济组织的领导下，可以灵活开发共享度假小区的发展模式，但是配套设施建设政策明显不足。利用集体建设用地来建设便利化的基础设施的限制还没有放开。

　　2.3资金回收期长、风险大

　　共享度假小院作为不动产行业的一部分，具有这个行业本身天然的弊端，资金前期投入多，回收期长，而且具有不确定性。共享度假小院在正式运营之前，需要大量资金、人力、技术进行院落重建整修、配套基础设施建设、居民的让渡补偿等，而在运营之后，共享度假小院的经营收入主要是来自于租金收入，而租金具有周期长、单位时间数额小的特点，因此，要想将前期投入的资金完全收回，一定会经过很长的一段时间。一些地处偏远，基础设施配套差的农村，共享度假小院建成之后却无人光顾，现金流回收难度加大甚至造成亏损。民间资本与专门的房地产经营商相比资金规模小、资金来源少、抵御风险的能力差，因此，资金回收问题成为阻碍共享度假小院从民间资本获取资金的一个重要障碍。

　　2.4利益分配机制不明确、监督力度小

　　利益分配机制不明确易造成分配不均，引起纠纷，不利于共享度假小院项目的开展。目前，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》指出，对集体建设用地建设租赁住房的开发主体是村镇这类集体经济组织，而这些闲置房屋使用管理权让渡人是当地村民，行为主体经济利益的不一致，导致开发利用这些闲置资源建设共享度假小院是否符合村民的自愿原则难以判断。利益分配主要存在两方面的问题，一方面，土地开发时补偿方式的不确定。共享度假小院建设开发项目可能会部分使用村集体土地，如果将补偿资金按照人头分配，则容易产生“搭便车”现象。如果按照占谁的地补偿谁的政策，会加剧村集体内部居民的贫富差距。另一方面，针对村集体和村民对共享度假小院获得的经营收入、投入资金使用不透明。在村民、村集体、村干部之间没有畅通的渠道进行资金去向、使用情况和盈利状况的监管，从而极易产生严重的委托代理问题，还可能出现寻租现象，造成资金使用低效化和土地资源的浪费。

　　3.完善共享度假小院发展的措施

　　3.1形成村民入股的集体经济

　　产权主体明确有助于农村集体土地在市场化条件下稳定运行，借鉴当前一些共享度假小院的优秀案例，在明晰产权上有一些可推广的手段。将村集体财产进行统计，并实施股份制改革。将农村集体财产折股量化到人，为保证农村集体经济组织成员可以拥有股份证明和方便进行担保，村集体颁发社员证和股权证书，通过股份制改革明晰了产权，使股份占比可以量化，不仅盘活了农村的闲置土地资源，还通过股份担保增加了农民利用资产的便利化程度，保障了村民的经济利益，为农民增收打下基础。

　　3.2完善基础设施配套政策

　　在发布了加快利用农村集体建设用地建设租赁住房的政策之后，应加大对租赁住房周边基础设施的政策支持。首先，应快速明确在农村集体建设上开展商业性经营活动和其他公益性基础设施的建设条件。对基础设施建设的过度限制会反噬共享度假小院的健康发展。其次，重点从满足共享度假小院的必要的基础性设施入手。如有线电视、网络信号覆盖、公共交通线路、教育医疗等方面。最后，积极利用外资与村民资金相结合的方式建设配套基础设施，这样既可以增加资金来源又可以让村民共享发展收益。

　　3.3提高经营管理水平、金融服务支持

　　农村集体土地的运营单靠村集体和村民的力量无法快速发展。从共享度假小院的选址到相关优惠政策的了解再到共享度假小院的装修设计和经营运作需要大量的专业知识，由于村民和村集体的资源少、经验不足、能力欠缺，在共享度假小院的建设上不仅吸引大量资金投入，还要引进专业技术人才和管理人员。此外，民间资本与专门的房地产经营商相比资金规模小、资金来源少、抵御风险的能力差，而项目回收期较长风险较大，因此需要引进资本规模较大的金融机构。金融机构不但具有专业化的团队进行项目评估，还可以担任第三方平台，监管资金流动状况。

　　3.4健全利益分配制度和监管体系

　　第一，公开农村集体土地占用的资金补偿情况。农民和村集体产生利益纠纷和分配不均问题的首要因素就是政务信息的不公开不透明，例如，在建设共享度假小院前期，村集体会吸收大量资金，如果没有清晰且明确的占地补偿标准，会出现村民反对占用房屋的现象。第二，明确共享度假小院收益分配的标准和规范，并严格执行。村落相比城市而言，是一个具有族群特征的人情社会。在这种环境下，没有明确的标准会引发严重的寻租现象。第三社会各方加强监管。在建设共享度假小院的过程中，要打造一个社会多方力量利益共享，风险共担的模式。这样的模式之下，将可以有效加强对村集体的监督，形成多方制衡的局面。

　　4.结束语

　　共享度假小院一方面增多了集体土地的用途，通过提高农村土地集约化水平，为农民和民间资本增加收入拓宽了渠道，另一方面，缓解了城市内的住房供需问题，有利于平抑房价，促进房地产行业的有序发展。针对发展共享度假小院过程中存在的产权不明晰、配套基础设施不完善等一系列问题，积极通过制度改革、政策完善、加强监督等方式解决，这将进一步加快构建购租并举的住房体系，并打造城乡统一的建设用地市场。C

　　(作者单位：北京正德智本企业管理咨询有限公司)

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