前两年听人说，南方有干实业的人把企业卖掉炒楼赚了个盆满钵溢。于是，实业与投机哪个更胜一筹不时引起人们争议，毕竟金钱对人还是蛮有吸引力的嘛。近日，听到一则故事，说的是两位大学同窗各自创办了物流公司。最初几年，两人都是干得风生水起。然而随着2008年金融危机的到来，物流公司的冬天也来临了，两人各自的公司先后陷入困境。就在此时，恰巧当地郊区某镇推出了500亩的指标建设用地，价格为10万／亩，这让一位同学萌发投资物流地产——倒卖地皮赚钱的想法。于是毅然变卖了企业，又东拼西借凑齐了5000万元，以兴建物流园区名义买下一片地。撂荒两年后，这块地价就翻了两番，这位同学赶紧出手，狠狠地发了一笔财后，移民澳大利亚享福去了。而另一位同学，至今仍苦撑着自己的物流公司，惨淡经营做着实业梦。
从这个故事中可以看到，这两人不同的经历代表着做实业与搞投机两种不同的思路，这在当前中国物流业及广大中小企业中具有一定的代表性。那么，接下来的问题是，为何在中国做实业这么难？
物流实业难敌圈地潮
在油价上调，人工费用上涨等不断增加的巨大成本压力下，加上物流行业增速的整体回落，今年以来，物流企业只能继续依靠微薄得可怜的利润维持生存。实在维持不下去的，只能黯然退出。据了解，现在物流企业利润率能做到10%的已是凤毛麟角，达到5%已相当不错了。
从EMS的招股说明书上可以看到，2009～2011年，该公司实现营业收入196.40亿元、225.11亿元、258.85亿元，净利润为2.37亿元、5.00亿元、9.02亿元，虽然净利润率逐年提高，但最好的2011年也只有3.48%。
像EMS这种国企的利润率尚且这么低，那么缺乏资源优势的民营企业就可想而知了。在这种危机之下，近些年随着廉价圈地潮的兴起，很多物流企业把眼光转向“新大陆”——投资物流地产，但是并不是做实业，而是搞投机，以“物流”的名义来拿地，当地价翻了几番之后，再高价卖出，这样要比做实业容易多了。
圈地潮的快速增长往往离不开大环境，数据表明，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期。而物流行业又是国家鼓励的一个行业，即使是土地政策缩紧的情况下，物流地产商也能比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化，给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪了。当然，除了最诱人的廉价土地外，物流地产投资多、租金高、回报稳定的特点也让不少投资者心仪。
但随着这一模式的不断演绎，某些地方借兴建物流园区名义圈地现象愈演愈烈。据国家发改委和中国物流与采购联合会此前联合做的调研称，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。相关调研显示，我国物流园区平均空置率约为60%。
为此，2013年6月，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，提出禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。而近期种种迹象也显示，由于金融投资风险逐渐增加、房地产市场调控力度加大等原因，一些企业明显加速退出房地产、股权投资等领域，回归主业，大力发展实业。靠圈地发达的企业家应该能从这一模式的发展趋势中有所领悟——投资必须重视可持续性，否则只是投机。
实业惊梦融资难
一个企业的健康成长融资渠道的通畅不可或缺，而当前的融资困境严重制约了中小企业的进一步拓展之路。应该承认，融资难的背后，是银行的“理性选择”，毕竟银行放贷也是一笔生意，追求的也是利益。国有大型企业的雄厚实力，可在一定程度上减轻银行的后顾之忧。而中小物流企业种种不确定性，确实会让银行犹豫再三。因此对于中小物流企业来说，与其临渊羡鱼,不如退而结网。如阿里巴巴这样的公司，都是从小微企业悄然做大的，等到做到一定规模，银行就会主动上门送钱。
目前中小物流企业的融资途径主要分为债权融资、股权融资或资本市场融资等，但无论哪种形式，都令物流企业备伤脑筋。
物流企业融资一般常用的方式为债权融资，即通过银行贷款实现融资的目的。但是债权融资首先需要企业做巨额的资产抵押或应收账款抵押，这对于本来就资产薄弱的中小物流企业来说，无疑面临着巨大的风险。而银行在做贷款时更多喜欢“抓大放小”，对于资产体量较小的中小物流企业自然是不屑一顾。
股权融资，指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。但是由于中小物流企业实力较弱，很难吸引一些股权投资机构的青睐。
资本市场融资同样很难。目前我国的资本市场主要呈现“倒金字塔”形，以主板市场和中小板及创业板居多，更多是一些体量比较大、业务模式成熟、盈利模式成熟的企业才能够成功上市。较高的门槛，无形中为中小物流企业主板上市增加了很大的负担。
其实，对中小企业融资难问题这些年来一直受到国家层面的重视。2013年6月19日，国务院常务会议做出决定，加快发展多层次资本市场，将中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）试点扩大至全国，鼓励创新、创业型中小企业融资发展。这一政策或许能破局我国中小物流企业融资难问题。
所谓“新三板”，是相对于“旧三板”市场来说的。三板市场起源于2001年“股权代办转让系统”，最早承接两网公司和退市公司，称为“旧三板”。2006年，中关村科技园区非上市股份公司进入代办转让系统进行股份报价转让，称为“新三板”，是指全国中小企业股份转让系统，是经国务院批准设立的全国性场外市场，简称全国股份转让系统。它可以为全国范围内的中小企业提供一个全国性的公开股份转让平台，企业的股权价值、融资能力将在这个全国性资本市场平台通过流转得到提升。
中国交通企业管理协会副会长兼法律工作委员会理事长赵振表示：“相比以往的融资方式，扩容后的‘新三板’对于发展初期的中小交通物流企业而言无疑是快速进入资本市场、享用资本市场融资功能的绿色通道。”可见，“新三板”的准入门槛远低于主板和创业板，尤其对于盈利能力没有量化指标要求、处于发展阶段的中小企业而言，‘新三板’可谓量身定做。希望随着这一政策的落实，能为做着实业梦的企业家带来一定的转机。C
