5月16日，2018亚洲物流双年展的第一天，中国物流资产控股有限公司（以下简称：中国物流资产）展位前的一张地图吸引着众多参观者驻足。这张地图用橘黄色字体清晰地标注了中国物流资产在中国42座城市所管理和运营着的60个物流园区，其物流资产组合（含在建及待开发）超过580万平方米，形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。
　　这张地图的背后是企业倾注了十八年的努力，也印证了中国物流资产做物流仓储地产业最优秀的民族品牌的初心。在当下，中国物流进入了科技与智慧相融合的新时代，中国物流地产业也进入了更高的需求层次，面对市场新的格局与需求，中国物流资产承载着新的使命继往开来，再次启航。

抓住机遇 快速发展
　　中国物流资产控股有限公司执行董事、首席执行官潘乃越在接受本刊记者专访时介绍说，中国物流资产控股有限公司CNLP是宇培国际，RRJ Capital，京东共同在中国投资的一个物流基础设施开发平台。公司成立于2000年，总部位于中国上海，业务涵盖物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域，并主要服务于生产、零售、电子商务及物流服务等领域的客户，目前已发展成为中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。
　　宇培集团，是物流业内人们熟知的领军企业，而中国物流资产则是国内前三大优质物流设施供应商中唯一的中国本土企业。回顾过去，潘乃越说，中国物流资产发展历程有几个重要的时间节点，这些节点在今天看来，标志着宇培每一个战略规划目标从确立到实现的过程。2000年，中国物流资产通过上海宇培开展相关业务。2003年，宇培成为首批进入上海西北物流园区的公司，并为伊藤忠物流和顶通物流建立标准物流设施。在潘乃越看来，这一年无疑意味着宇培作为物流地产公司迈出了“开疆拓土”的第一步。
　　2008年，宇培受到全球著名投资管理公司Equity International的注意，并接受其股本投资，其最初的目的是确保宇培在物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域业务的可持续增长。
　　在此期间，资本彰显出了自身的力量。由于资本的注入不仅使得宇培在竞争激烈的物流地产市场中如鱼得水，同时也在华北市场快速站稳脚跟并迅速挺进。
　　2011年，宇培沈阳沈北物流园的建设项目破土动工，这标志着宇培正式拓展至华北市场。2012年，宇培乘胜进军，开始建设位于沈阳经济开发区的物流园项目。
　　“最初沈阳的两个物流地产项目巩固了我们在华北市场的渗透率，并进一步提升了我们的物流设施网络，随即建设的北京宇培物流园，使我们的地域覆盖延伸至更大范围。”在潘乃越看来，宇培的华北战略布局是基于华东成功经验的复制与提升。
　　资本无疑为宇培在短时间内的市场战略布局起到了助推器的作用，而更为幸运的是，资本频频向宇培伸出橄榄枝。2014年，宇培引入更多财务投资者，获得RRJ Capital 和SeaTown 3亿美元战略投资。2016年的7月15日，中国物流资产正式在港交所挂牌上市，成为首家登陆香港联交所市场的中国本土物流地产企业。在这个电子商务与物流大发展的时代，香港资本市场又迎来一支“物流概念股”。
　　有人说中国物流资产是幸运的，最终修成正果成功上市，从而走向了快速发展的通道，而且一路走来似乎没有太多的坎坷与曲折并备受资本青睐。其实，“中国物流资产在每一个时间节点所迈出的步伐都是当年目标战略的落实，而当年这些战略目标无疑关乎着企业的走向，在重资产投资的大背景下，企业迈出的每一步都至关重要。中国物流资产也不例外，也是谨慎出击。”在潘乃越看来，今天也只能用甘苦自知来形容以往的那段奔波无眠的岁月。

倾力园区 打造品牌
　　对于想快速发展的企业来讲，资本似蜜般甘甜，但资本也不乏趋利的一面。在潘乃越看来，正是中国物流资产当年智慧的布局策略不断地吸引着资本的关注，同时中国物流资产的网络布局与中国电商的快速发展的时机相契合，时势造就了企业的崛起。
　　对中国物流地产业而言，发展的最大机会在于，电子商务和第三方物流市场迅速崛起背景下，优质物流设施的面临严重短缺的现实。搭乘现代物流需求拉动物流地产业的快车，中国物流资产确立了自身的市场定位，并驶上了快车道。
　　面对持续的市场需求，中国物流资产其“卓越的物流基础设施提供商与服务商、一站式物流设施运营解决方案提供商”这一服务宗旨又是如何诠释和定位的呢？
　　对此潘乃越介绍说，作为绿色物流仓储理念的倡导者和先行者，我们率先创建了“低碳节能物流园”，并确立了绿色低碳节能仓储产品的建造标准。从单层库到双层库、到多层库，以高度创空间，提高土地集约利用率，大大节省土地资源，同时，我们的多处物流设施采用LED灯、屋顶太阳能发电、信息数字采集系统等的多项环保举措。
　　中国物流资产凭借自身在物流房地产领域摸索出的丰富经验，凭借自身的资源和技术优势，探索出多种物流仓储服务和解决方案。除了标准开发物流园区外，还为客户提供定制化服务。为京东定制的无锡和昆山仓库就是根据客户的需求，通过专业的物流设施开发团队从选址到开发建设与物业管理，为客户全方位地定制个性化物流设施，并规划专业物流园区。
　　同时，亦积极开展并购与回租的商业模式，中国物流资产可以收购客户目前拥有的物流配送设施，还可以再将其回租给客户。通过收购与回租这种灵活的解决方案，提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务。譬如，成功并购了苏州高新保税物流园区，项目整体近20万平方米，包含保税和非保税仓库。
　　市场在不断变化，客户的需求也各有不同。“过去的物流地产市场可以说是一家独大，市场的竞争很分散，经过几年的快速发展，今天的物流地产市场已经过渡到相对竞争比较充分的市场，摆脱了过去低价竞争的发展模式，市场成熟度以及规范度在不断提高。”在潘乃越看来，市场与客户不断变化，企业的服务模式、增值服务及供应链延伸服务也要随之与时俱进。

新起点 新征程
　　潘乃越曾经说过，中国物流资产的目标是成为中国物流仓储地产业最优秀的民族品牌，这些年来，中国物流资产锲而不舍地为实现这一目标而奋斗。
　　让我们看看中国物流资产2017年的业绩：这一年年度业绩收入大幅增长49.1%，毛利增长51.5%；这一年中国物流资产嘉兴物流园、中国物流资产苏州物流园、中国物流资产无锡物流园、中国物流资产昆山物流园获得最高三星级的“中国绿色仓库”称号。这一年中国物流资产完成全国战略布局，迎来乔迁之喜，总部搬迁至宇培虹桥中心。
　　这一年既是中国物流资产上市一周年，同时也是公司上市后五年战略实施的第一年。为实现企业新愿景以及快速扩张的谋划，中国物流资产凭借长三角经济区、渤海经济区、珠三角经济区及选定省会城市作为自身的主要目标市场，目前在持续获取土地方面积蓄了强大实力。截止至2018年6月，CNLP在中国42座城市管理和运营着60个物流园区，物流资产组合（含在建及待开发）超过5,800,000平方米，形成了一个覆盖中国主要物流枢纽城市的高效物流设施网络。潘乃越介绍说：“根据我们的扩张计划，目前我们的土地储备将足以支持我们未来三至五年的快速扩张，同时，我们每年还有新的储备增加。我们高水平的设计及建造标准、较新的物流设施及巨大的规模、全国性的网络设施及优质的后期园区服务对现有及潜在租户而言具有特别的吸引力。”
　　未来五年，中国物流资产的业务将拓展至中国60 座城市，物流资产组合将超过一千万平方米，以满足客户的使用需求。C