全球化推动了全球贸易的增长，全球贸易的增长进一步促进了全球的连接与流动，进而推动流通体系和全球物流体系的发展，物流全球化时代已经到来。在这个过程中我们看一下中国物流业在国际中的地位？

截至2014年，我国的公路货运量、公路和高铁里程、快递量、港口货物吞吐量等排名都是世界第一位。物流业在中国经济社会中扮演的角色越来越重要。目前我国虽然已经跻身物流大国，但我们并不算物流强国。世界银行2014年物流绩效指标（LPI）的排名显示，中国在全球的物流绩效排名排列28位，从海关清关的效率、基础设施、国际海运、物流货物的跟踪和追踪等综合指标上来看，我们的分值是3.53，排名只是中间偏上，可以看出我国的物流业还有很大发展空间，这里也饱含商机。目前全球正迎来新技术的革命大潮，从工业革命到信息革命，大数据和新技术的引入对物流业的发展将起到相当大的促进作用。

2012年11月，易观国际董事长于扬首次提出“互联网+”理念，之后腾讯老总马化腾于2015年3月的两会正式提出了以“互联网+”驱动，推动我国经济社会创新发展的提案。同年3月李克强总理在政府工作报告也提出把“互联网＋”行动列为我国的基本国策。“互联网+”的本质是互联网与传统行业的结合，但是这种结合并非简单的相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。

在这样大背景下我们来观察一下物流业的发展趋势，就会发现首先是平台化，现在物流行业的平台很多，我认为在平台当中，最重要的是要通过各方的集聚、资源共享，营造出一个物流生态圈。通过金融体系的连接，很多互联网金融项目与物流行业形成了很好的融合。此外就是跨界经营，我相信业内很多人这两年有明显的感受，越来越多非物流行业的企业进入到这个行业，很多业务模式都在不断创新。

接下来我从政策层面、产业层面、需求层面、技术层面、资本层面探讨一下物流地产发展的机遇。

      政策层面大家很清楚，2012年以来国家和地方政府陆陆续续推出了很多鼓励与振兴物流业发展的政策和规划，包括十二五、十三五的规划，一带一路发展的国策，一系列利好政策的出台表明国家政策对物流业的大力扶持。

从产业层面来看，近两年来电子商务产业的增长和发展，给我们整个物流业带来了旺盛的需求和刺激。2014年，中国电商的交易量已占到全球的第一位，电商企业的蓬勃发展带动了相关的快递、仓储运作、基础设施以及一些金融结算平台产业的提升。

需求层面主要还是刚性的需求，由于城市化的进程加快，我国现代化的仓储和存量的短缺，预示着物流地产这个产业发展今后还有很多机遇。

技术层面中最重要的就是“互联网+”时代的来临，大量新技术的产生与应用给产业带来了变革的机遇。

从资本层面来看，现在越来越多的资本进入到物流地产这个区域，看中这个行业的长期回报——目前房地产资产一般可以达到百分之二点几的投资回报率，商业地产的回报率在百分之四左右，所以很多资本都往物流地产倾斜。这五个层面给物流地产带来新的发展机遇。

有机遇就会有挑战，挑战中位列第一的是土地资源。土地这个原材料在物流基础设施行业中是最重要的，无论是做物流园区、基础平台以及物流地产。从整个国家土地供给来说，我相信做这个行业的同仁越来越多地感受到土地的供应会成为整个行业发展重要的瓶颈。

第二是成本因素。每年人工成本、土地成本不断上涨，但仓储租金无法同比例地相应上涨。对于一个物流地产企业来说，人力成本、土地成本是最重要的两大环节，在上涨过程中如果收入没有达到正比例的增长，这对企业来说挑战比较大。所以更多企业将要通过自身的挖潜来提升企业经营能力，提升运营的绩效。

第三是竞争加剧，越来越多的企业涌入到物流地产行业，资源抢夺激烈，人才瓶颈凸显。

第四是跨界，物流地产行业也在跨界，但跨界入行并不是那么容易，因为一个业态的产生，需要很多经验的积累。即使跨界进来，未来运营的能力将会成为发展的重要挑战。

最后一个挑战就是平台化，真正的平台化整合的企业到底有没有？这是有待大家思考的问题。

物流地产这个产业不会有快速的、很高的回报率，它是一个长期的、稳健的行业，需要你投入很多运营精力、进行默默耕耘的产业。接下来我们看一下物流地产行业的发展趋势。第一个趋势，越来越多的企业涌入这个行业，主要是电商企业，很多电商都纷纷建立自己的物流园区，零售商以及很多快递快运企业，甚至一些非物流行业的企业都开始投资这个行业。

第二个趋势就是拿地难导致商业模式发生了改变。物流地产的项目园区占地面积比较大，但是目前土地配额的限制导致我们拿地越来越困难，继续以传统的模式发展内生动力明显不足，所以导致这个商业模式在不断发生改变——未来联盟合作开发、兼并收购、资产管理市场越来越红火。

第三个趋势是互联网思维要求革新企业能力和盈利模式。若是大家都提供同质的硬件，那么竞争优势在哪里？现在很多企业都慢慢向硬件+软体的综合解决方案的提供商转变。这个综合解决方案提供商包括上下游资源整合、园区内信息的整合、业务生态的整合和纵向一些业务的延伸。

第四个趋势就是标准化、系统化、融合化、一体化的平台运作创新。这里面包括是人力资源平台，上下游产业集聚平台——因为园区是一个生态圈，也有商业服务的需求，需要园区商业服务平台、网络平台以及金融资本平台。越来越多的企业会更关注客户资源，有了基础设施没有客户就会坐以待毙。大数据的管理和运营竞争是未来是必经之路。

第五个趋势就是物联网、激光、机电、信息等技术于一体的新技术在物流系统的集成。比如说，无人机运输、电子标签拣选系统、智能语音拣选系统等。

第六个趋势，虽然说刚需是有的，但目前在部分城市、部分地区会涌现出供大于求的不平衡现象。要想赢得这场战争，是打价格战还是人才战、服务战、品牌战呢？值得我们思考。

      最后我再介绍一下普洛斯。普洛斯目前遍及中国、日本、巴西和美国107个市场，管理着4200万平方米的物流基础设施。目前在中国，我们有35个主要市场、193个园区、2260万平方米物业开发面积。GLP的使命是聚合丰富的创意、人才和资本，致力于引领物流、产业园区等行业发展，通过助推产业升级，与各方携手创造非凡价值。

普洛斯2014年以来有几个重要事件与大家分享，第一个是2014年2月我们成功引入中资财团25亿美元的投资，普洛斯从此成为了有着中资背景的中外混合体经营企业，第二是我们基金管理平台已经增长到271亿美元。今年七月我们在中国成立了一个70亿美元专注中国基础设施开发的基金，从这些都可以看到普洛斯的发展重心是在中国的市场上。

我们的客户资源在全球有800多家，很多第三方物流企业、快消品、汽车、电器、医药等知名企业都是普洛斯长期的合作伙伴。正是因为这张基础客户网络，也为普洛斯在全国进一步扩展打下了坚实的基础。

我们一直致力于成为一个优秀的企业公民，在哪里发展就要回馈那个地区。在2006年提出每投资建设一平方米就向我们的希望小学基金投入1元，普洛斯目前在中国已经捐赠了13所希望小学，建造了遍及七个省份8000多平方米的教育设施。通过硬件改善、教师培训、音乐和外语教学等软体教育，提升教育素养。众人拾柴火焰高，我们一直致力于携手各方资源，搭建CSR合作平台，通过大家的集聚力量去帮助那些需要帮助的孩子。C