深国际在物流地产方面是一个年轻的老兵，从2013年开始，深国际开始大规模在全国复制综合物流港。我们的板块分为三块，第一块是收费公路，深圳收费高速公路80%都在深高速旗下，深高速由深国际绝对控股。第二块是深投资，其实我们最重要的板块还是物流板块，目前我们在深圳和全国已有6个运营成熟的物流园区。

2013年我们在全国大力推广综合物流港。深国际的物流港是什么概念呢？以信息化为核心，以实体网络为载体，构建现代物流产业公共服务平台。这其中包括几个方面的内容：第一是一个城市物流的综合体，我们的园区里面有三块是专门为我们的物流企业来量身定做板块；第二是标准化仓储，面对的企业主要是制造业、商贸业和物流企业；第三是集约分割中心，主要面对快运、快递等企业，还有城市的一些配送中心；第四是甩挂运输，主要是面对现在的专线，还有一些专线联盟的企业，同时在我们的园区里面也会有电商集聚区、供应链管理中心、区域总部基地以及各项生活配套和公共配套设施，我们称之为八大功能。当然这八大功能有的时候根据实际情况不可能在一个园区同时体现出来，我们根据每个地块实际情况进行选择。

深国际综合物流港提供信息、交易、结算、金融，为园区的客户实现一站式、全方位的服务。我们搭建天网，通过覆盖全国物流园区，经过云计算、大数据形成标准化、信息化、网络化的物流园区。我们深国际与全国十几个城市签署了协议，所以在“十三五”计划里面，会向客户推出300万~500万平方米的物流园区。

无锡综合物流港位于无锡惠山区西站物流园区，交通方便。深国际有一个愿景，就是物流中国、物联全球——按照规划，深国际在全国要布局38座城市。

物流园区到底运营什么？目前我们物流园区管理还比较落后，提供的服务项目也比较少。我认为园区运营成功要分四个要素，分别是位置、布局、服务、产品。首先，要承认位置是最重要的，曾经与做物流朋友聊天，我问他物流园区成功有什么元素，他说位置。园区开发者当然知道需要比较好的位置，但是往往我们物流地产在拿这个园区的时候，不一定能够拿到你想得到的位置。所以要从用地特征、交通条件和周边环境等多个方面进行全方位考察，还要做到与物流园区的功能相辅相成。如果做公路港，做公路枢纽型园区的话，可能要与传统的物流集聚区以及商贸发达的地区离得近一点，如果是商贸型的物流园区，那对位置要求可能更加苛刻。

其次是布局，要实现标准化、信息化、网络化，全网布局是综合物流港的要求。标准化意味着复制，信息化意味着可以有更多增值服务，网络化是要互联互通，这样才能带来更大的效率。对于单个物流园区的布局，我们提出高适用性的建筑标准。来入住深国际园区的大部分都是物流企业，物流企业的利润很薄，所以我们要规划出物流企业真正实用的园区建筑布局。比如说，甩挂运输，在站台与站台之间，间距基本上都在50米以上。

这些都是硬件的布局，还有就是软件的布局，也就是入园企业的布局，我们力争能够达到园区企业生态化的布局，能够让各个企业在园区里面各取所需，取长补短。比如说有第三方物流，或者是有一些电子商务聚集，他们可能会提供一些货源，这个货可以走专线，也可以走快递，大家在深国际的园区里面形成真正生态化布局。

第三个是服务，主要指的是物业服务的管理。园区里面的客户要工作在这里，生活在这里，所以我们要提供更贴心的物业管理服务。

第四个方面是产品，产品除了物理化的技术设施之外，要为客户提供多样化增值服务产品，这些产品罗列起来很多。我们最重要还是为园区客户提供供应链精准的服务。

以上四个方面是我们运营成功的关键。

深国际物流园区运营的宗旨有三个方面。第一是基础设施平台，第二是增值服务平台，第三是要坚持物流园区中立的角色，永不与客户争利，打造园区良好的生态链。

当前物流园区有哪些新的特点？第一是ISO精益运营。很多园区都在做，我们已经做了这方面的认证，严格按照ISO运营进行操作。

第二是屋顶安装光伏设施。现在新能源比较火爆，作为园区，我们也要为绿色贡献自己的一分力量。自己用不了的可以出售，同时还可能申请政府补贴。

第三是智慧园区。智慧园区讲起来比较空泛，比如说一卡通，除了在园区里面消费，在高速公路上加油、ETC都可以用，甚至在园区不用刷卡，直接开单就可以做；我们园区里面有些地方是禁止行驶地区，比较重要的地方设有智能摄像头；园区里面还有配套的公共设施，比如说食堂，园区客户通过一个手机端可以点自己需要的餐饮。做这些不是特别困难，可以逐步提升智慧园区的潜力。

第四是交易展示。深国际华南物流做交易场景范围比较广，但是对位置要求比较高。

第五是大数据的运用。物流企业需求痛点在哪里？我做了近16年的物流，物流各个产业链的环节都认为比较熟悉。第一，他们需要一个相对长久的工作地点，不要一年一搬，这是基本需求；第二，客户需要一些比较好的增值服务，若没有担保也没有抵押，园区能不能提供一些金融的支持，这是园区应该要考虑到的；第三，物流公司的本质需求，包括车货配载、天地汇天地卡航，这些都是具体物流产业运营必备的东西。

我觉得园区对于产品，可能有一个问题需要我们考虑。比如说，对于这些产品，园区是一个什么角色？我们在里边要不要吃一些差价？我们怎么样能够保证中立的角色？这都需要考虑。作为平台产品，现在我们存在一些诚信的缺失，还有支付手段的习惯性。在这些问题存在的情况下，我们平台怎样保证客户和运力双方的利益，这里我们就要起到主体保障作用，但是这个主体保障怎样做，现在尚处在探讨的阶段。

中国饲料大王刘永好，今年年初到东北考察传统企业的时候谈的一番话，跟我们物流园区发展的思路还是有一定的锲合，包括搭平台、吃软饭、走新道、戴绿帽、傍大款。

最后切入“互联网+”的主题，我们园区更多考虑拥抱互联网的事情，作为物流园区应该用开放的心态来拥抱互联网。我觉得互联网对于物流园区更多是一种工具，不应该是革命。我从工具的角度来进行考虑，认为物流园区在拥抱互联网的时候，不应该忘记我们的本质，我们的本质就是要园区来提供一个真正高性价比，适合客户的物流基础设施。C