物流地产行业是物流与房地产行业的交叉地带。由于物流仓储用地从工业用地中单列出来，低廉的税率政策和稳定的回报，吸引了大量的住宅、商业地产企业涌入。万科“联姻”黑石，阿里巴巴成立菜鸟网络，这一系列的大动作背后，是迅速扩张的物流仓储用地的布局。另一方面，受电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级需求的推动，京东、苏宁、亚马逊等电商企业纷纷将仓储设施建设看做是提高效率和服务质量的重要手段。随着地产业经营模式的变化，地产与资产共舞也成为竞争市场的“新打法”，众所周知的金融类企业中国平安，开始成立物流事业部，收购了Vailog，投资一号店等电商企业，切入物流地产行业。

一时间，物流地产成为了兵家必争之地，这种势不可挡的火热形势，是不是需要一些“冷”思考呢？

物流地产发展现状

据统计，2015年全国物流地产的需求格局，北上广深地区仍然保持了强劲的物流需求势头，除了租金继续上扬以外，空置率都保持在10%以内。深圳是目前高端物流仓库租金最贵的城市，为40元/月/平方米，同时这也说明了深圳已经面临无地可供的困境，相比之下未来华南的高标库更多聚集在广州的周围，在上南沙自贸区的刺激下，双重效应推动广州市场的快速增长。另一方面，重庆和南京两个城市的高端物流库的空置率只有2%，这说明市场处于爆仓的状态。据国际房地产顾问“四大行”之一的戴德梁行中国区产业地产部负责人苏智渊透露，戴德梁行收集目前市场上最大的十几家物流地产开发商的土地储备，从而判断在未来三年，重庆将是一个高标库暴涨的城市，也是很多投资者正在布点的选址之一。

然而，目前中国的人均仓储面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅3%。相反中国的物流成本GDP比例是美国的2倍多。大部分仓库单体面积过小、设备陈旧，成为了集约化发展的绊脚石。同时，物流用地面积的巨大与税收产出过低之间，形成了鲜明的对比，政府控制了物流用地的审批，对物流地产保持关门的态度，在控制外资趋于垄断的态势的同时，也阻碍了国内各路资本进击的脚步。

“冷”思考些什么？

物流地产发展呈现周期化，目前正在处于上涨期的一半。在这种行业形势下，看好物流地产的企业更应保持冷静的头脑，而不是盲目跟风。有专家认为，“物流地产的发展呈现为周期化，一般上涨周期为10～15年。”前一个上涨期从2000年持续到2007年，受金融危机影响跌入波谷。这一轮的上涨期是自2009年底、2010年初开始的，预计这一轮的持续时间不会短于上一轮，因此目前处于上涨期一半，未来还有一段蓬勃发展的时期。物流地产的周期与经济周期是直接相关的，其复苏期也滞后于经济的复苏期。因此在面对这种周期性的发展定律时，开发商要考虑到两点。一方面，在表面繁荣的形势下，对上涨周期还会持续几年做出判断，把握可发展的时间。另一方面，目前市场格局已经形成，普洛斯已经处于市场领导地位，占据一半左右的市场。行业内普遍的认为，只有在未来的两到三年内，成为土地资源的控制的主导者，才有可能经历下一轮低谷时不倒。因此是否在短期内获得足够的土地资源成为了开发商更应思考的问题。

普洛斯资本化运作宜借鉴不照搬

自2003年普洛斯携“物流地产”概念登陆中国，普洛斯发展态势可谓一日千里，迅速成为中国最大的现代物流设施提供商。普洛斯的基金化运作开启了物流地产新的运营模式。物流开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以“定制开发＋标准化开发”两种模式逐渐完成物流园区的建设；项目封顶后，开发部门将其转移给管理部门（此时出租率通常已达60％），物业管理部门通过进一步招租和服务完善使出租率达到90％以上、租金回报率达到７０％以上的稳定运营状态；此后，再由基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流基金。

由于公司在旗下的基金中的持股比例不到50%，所以置入过程相当于完成一次销售，使其物流地产部门提前兑现了开发收入和利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发下一个新项目。资产置入基金后，物流管理部门继续负责项目的日常管理，并收取一定服务费，而基金管理部分除负责发起基金（募集资金）外，还协同物业管理部门提供物业管理、投资管理，资本管理以及收益分配的服务，获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益，由此实现基金模式的闭合循环。普洛斯已通过这种“轻资产化”的基金模式撬动3~5倍的股权资金杠杆。

普洛斯毕竟是一家外资企业，海外背景是优势，这种资本化的运作也多是在海外市场抛售。业内人士指出，“国内的开发商应该借鉴普洛斯这种基金运作模式，毕竟已有成功的案例。但资本化模式运作两大突破点在于，一是直接打开海外市场市场，这也是为什么在2009年之前国内的地产开发商赶不上外资企业发展速度的原因。宇培在香港做IPO正是在这方面进行尝试；二是考虑在国内市场采用准Reits的方式，可以先从私募开始等待Reits正式推出后转向公募。”实际上，无论是选择哪种手段，资本化运作的趋势是被行业做认同的，开发商要根据企业自身特征和优势进行变通。

从打造全供应链角度出发整合产业资源

由于政府的政策一直控制物流用地面积，开发商都会面临“拿地难”的问题。如果开发商可以跳出传统的地产商角度来思考，站在全供应链的角度，开发出新的价值在一个平台上，从而解决政府一直关注的物流地产坪效（每平方米产出的税收贡献）问题。因为物流地产商最大的收入是来自房地产租金，租金税收在6%左右。因此增加在房地产物业以外的价值，使得在一个载体上产生多重不同的价值，是开发商更应关注的问题，只有提高坪效，才可能吸引政府会提供更多的土地资源。另一方面，在未来三年，物流地产行业可能会有很多创新的举动和变化出现。这种创新变化有可能来自物流地产行业本身，更有可能来自其他行业。互联网的发展推动了各个行业的信息化进程，依托互联网发展起来的一些物流平台，实际也是一种全供应链管理模式。大胆预测，这些平台很可能向下延伸到物流地产行业；另一方面，正如戴德梁行为代表的咨询行业所说的那样，在整合资源积累到一定程度的时候，也有可能演变成为电子化信息平台，以数据为支持，作为乙方的角色向上延伸到物流地产“重资产”领域，这些变化很可能将会改变物流生态圈。至于哪种变化将更有效推动行业发展，还需要在发展中探索。C