近几年来，中国物流地产风生水起，作为全球物流地产巨头的普洛斯，牢牢地占据着市场第一把交椅的地位。对于这一行业，普洛斯有哪些独特的经营之道？目前国内的物流地产业处于怎样的发展阶段？对于有意跨入这一领域的企业，如何才能在愈发激烈的竞争中立于不败之地？为此本刊记者对普洛斯中国区总裁杨传德进行了专访。

在竞争中进步

2003年，普斯洛将物流地产概念引入中国，以其独特的经营理念，形成了来势迅猛的“普洛斯模式”。就在不久前，普洛斯宣布设立中国物流基金二期，基金目标规模达70亿美元，这是迄今为止最大规模的专注于中国物流基础设施开发的基金。基金二期的设立将加强普洛斯的网络效应，更好地服务客户，支持普洛斯抓住当前的市场机遇，推动中国业务的深入发展。
物流地产与金融的结合是普洛斯实现扩张的最大法宝。通过物流地产基金模式，普洛斯将投资回收期从10年以上缩短了2~3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯的内生规模扩张，并实现轻资产、高周转运营。
现在，进入物流地产这一行业的企业不断增加，随着万科这样传统的地产企业也开始进入这个领域，今后的竞争会愈加激烈。因此业内有人认为，物流地产虽然回报比较稳定，而且前景值得预期，但已经不像以前能够获得那么高的盈利了。对此，普洛斯中国区总裁杨传德认为，这种情况的确存在。早先的房地产经营住宅遇到了限购政策，然而就在此时，电商的发展带来了转机，传统房地产企业有很多转向了物流地产这个行业。到现在，物流地产成为房地产业里最热门的领域。可是归根结底，做好一个行业最重要的要素，核心还是运营。因为从全球来讲，经营房地产，资金并不是最大的困难，最重要的是拿到资源和客户。在物流地产这个领域，如果做得很强大了，就会形成聚集效应，吸引来客户和投资人，合作伙伴就会越来越多，这样就形成了一个良性循环。虽然每年新入行的企业虽然很多，但如果运营不好，就难免沦为被收购的对象，所以说最重要的还是运营。
此外，杨传德表示，物流地产领域的竞争一直都有，并不是普洛斯进入中国后才遇到了竞争，我们一直都有竞争，我们也欢迎竞争。因为我们并不是看竞争对手做什么我们就做什么，而是看我们的客户需要什么，就把我们的资源、我们的中心投入到那里。我们对自己的运营模式充满信心，能走好自己选择的道路。
业内认为，普洛斯的竞争优势在于普洛斯拥有一流的基金管理平台，通过基金管理平台与全球投资机构合作，持有高品质的地产资产。同时加强网络化效应，提高服务全球化客户的能力，在建立更强的客户关系的同时保持整个财务状况良好。基金管理平台使普洛斯能从更多的渠道获得收益，如资产管理费、基金管理费、租赁费、物业管理费和长期激励费用等。正是基于与全球众多机构长期合作关系以及多年资本管理经验，普洛斯通过发展广泛的业务和使用来自第三方的资本杠杆保持了稳定的资产增长。
 

打造核心竞争力

谈到运营模式，引发了记者的兴趣，究竟是怎样的运营模式，使普洛斯多年来攻无不克战无不胜，牢据业内榜首呢？
对此，杨传德认为，我们跟客户不只是一个点的合作，我们很重视客户的需要，我们希望能够为客户的发展铺路架桥，不光是仓库方面，而是搭建整个系统的网络，以此实现双赢。普洛斯在全国土地储备一千多万平方米，有这个能力帮客户搭建起网络。当然，这个网络可能在表面看不到。比如宝马汽车集团在华共有5个零配中心，宝马在选择零配中心仓库所在地的时候之所以选择与普洛斯合作，是因为普洛斯不仅能为宝马提供优质的仓储资源，而且能以普洛斯在中国的物流园区网络为宝马提供最优化的零配中心网点布局方案。又比如，现在仓库的工作不单是简单地贴标签，很多客户把自己公司越来越多的工作都放在仓库里面完成，在这种情况下，我们的仓库就要给客户提供一个好的工作环境。所以我们这种模式可以算是一个增值的服务——利用我们的资源，提高客户的经营方面水准，这始终是我们的一个发展理念与方向。
与普洛斯长期合作的某家企业负责人曾透露，普洛斯在客户管理方面的秘密武器就是先进的网络系统，这一系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算以及施工建造过程管理都将建设成本降到最低。物业交付使用后，继续对客户和物业进行管理，在充分评估收益风险后签定租约，并将每家客户的租约输入系统，最大可能地保证投资的安全性。杨传德透露，普洛斯在中国的物流园区网络布点已达600个左右。
杨传德表示，现在仓库里面的功能越来越多，投资的资源、资金、设备越来越大，所以对一些客户来讲，他们的投入也越来越多。如果客户找第三方物流公司，只是签几年的合同，到期后又要重新谈，但普洛斯可以把更先进的营运模式带进来，为其提供更多高端、自动化的设备，这样与我们的合作就会更加稳定形成良性循环。所以客户可以放心地进行长期投资。
可见，普洛斯对自身的角色定位是“资源整合者”，而非单纯的“出租仓库”，这是它最有亮点的地方。普洛斯将客户、投资人、政府、合作伙伴都聚集在自己创造的增值服务平台上，为客户提供“一站式”供应链服务和整合性的解决方案，以满足客户在运营和财务方面等各种需求。如为客户做方案设计、选址、设施设计与开发建设、物业管理、联合营销、定制化服务，在不同的市场，为客户提供高质量的物流设施网络平台等，各种优化服务大大增加了客户的黏度。

国内物流地产前景广阔

相对于比较成熟的欧美日等发达国家和地区，中国的物流地产尚在起步阶段，存在着回报率等方面的差异。然而，在杨传德看来，从物流地产的回报率来看，其实中国比日本与美国都要高。因为在日本，普洛斯绝大部分的物业资产都在东京，那里地价寸土寸金，因此租赁方面的回报率比中国要低。当然现在中国的地价也在不断攀升，在临港，我们早期建库就是一层，后来出现两层，到现在三层的也已盖好。不过日本的资金成本低，使用效率高，在中国上一个项目投入的资金，在日本也许可以做四五个项目。而且日本用人相对来说也很少，这样也节省了大量的人力成本。
杨传德认为，日本仓储水平普遍很高，基本都是比较现代化的、高水平的仓库。但在中国，很多物流地产企业还有差距。当然，这也说明中国的发展空间很大，今后的发展速度会更快。
从现有设施来看，中国国内大部分仓库过小、陈旧，无法与普洛斯现代化的物流设施媲美。资料显示，中国人均仓库面积只有美国的1/12，中国物流地产市场总供应量为5.5亿平方米，预计2029年可达到24亿平方米，人均仓储面积也只达到美国的1/3。
杨传德表示，现在普洛斯每年开发300多万平方米，我们还将一直保持高速增长。普洛斯独特的企业文化促使我们有意识地不断走在行业顶端，并随着客户发展不断优化。所以这也是我们过去十年发展迅速的重要因素，今后我们将一如既往地践行这一理念，并随时关注分享业内的最新成果，使中国的物流地产实现更大地跨越。C