物流地产一超多强

2014年是房地产行业的寒冬，传统房企在土储及宏观调控的压迫下艰难前行；住宅地产、商业地产全线萧条，有人宣称房地产行业发展的黄金时代已结束。但处于行业细分市场的产业地产尤其是物流地产，却一枝独秀，成为众多房地产企业谋求转型发展的重要方向。这期间，万科进军物流地产，光谷联合、亿达中国、宏泰发展在港交所挂牌上市……同时，工业用地集约化、工业用地弹性出让、工业用地存量盘活等一系列中央及地方政策法规相继出台，更为产业地产的加速发展提供了良好的外部环境。
其实近些年来，国内物流地产已经逐渐进入快速成长期。基于个人消费增长、电商崛起等所带来空前的物流仓储的需求，以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间，越来越多的房企趁物流地产市场需求旺盛积极进入、加快转型、拓宽盈利渠道。
早在2003年，美国物流地产巨头普洛斯便进军中国，而以宝湾、宇培为典型代表的本土物流地产运营商在2005年开始加强在该领域市场的投资、布局力度。2014年，阿里巴巴、百度和腾讯迅速扩张电商的线下实体资产，并且金融机构中国平安也高调宣布进入物流地产领域，投入巨资在市场上获取资源。据相关机构统计，目前地产界除了万科、绿地、复星这样的大公司，一些园区类的开发企业也在转型做物流，如华夏幸福、东湖高新等。DTZ戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“正是由于本土物流地产运营商的谋变，使得其和除普洛斯之外的其他外资物流地产运营商之间，无论在建筑面积，还是市场份额，抑或是建造质量等方面，旗鼓相当、难分伯仲。由此，也形成现时中国物流地产的鲜明市场格局——一超多强。”
虽然物流地产是典型的重资产运营——通常一个物流项目的培育期在3～5年，如果按照行业10%的回报率，等到物流项目收回投资，需10年之久。但北京建设营销总监、上海凡宜和仓储有限公司常务副总经理郑卫华透露，从目前国内物流地产行情来看，市场还是供不应求的，一般地段的仓储项目的收益率至少能达到6%～8%，在一些好的地段收益率能做到更高。

探索新的利润空间

业内专家分析，正是房地产拐点的出现加速了房地产企业谋求多元化业务的步伐，而进军物流地产能否为房地产企业增添新的利润增长空间？对于此，业内评论认为，土地增值预期能够为物流地产提供基本的利润保障。而能否在物流地产领域成功掘金，还要看这些房地产企业能否成功运营物流地产。
中物天成咨询规划事业部总裁孔庆广认为，物流地产能否成功，关键在于其功能定位和后期的招商运营。“物流园区和商业、住宅不一样，不仅仅是建几个仓库，更重要的是采用先进的管理模式，提供一系列增值服务，包括人才培养、行政支援、信息服务、物流金融等全方位的服务。它追求的是一种持续而稳定的利润回报，因此后期招商运营要求具备更加专业、更加复杂的管理能力。”
而在目前，我国物流园区在开发运营过程中，政府、开发商、投资商、运营商及入驻园区的物流服务商角色混乱，职责不明，尤其是运营管理不善，园区内企业恶意竞争，造成物流园区低水平、低效率运营，降低了其他企业的进驻意愿，进而导致物流园区空置率居高不下。国外经验，一个物流园区必须在5%以下的空置率才能保持10%的利润回报，因此，物流园区必须拥有强大的客户资源和维持客户的运营管理经验才能保持持续盈利。在这种情况下，运营模式更是决定物流地产成功与否的重要砝码。
“资源配置是由市场来决定，而不是政策决定的，政策无非是给市场打开通道，扫除各种障碍，充分让市场发挥作用。政策扫清了障碍，意味着市场会崛起，但这只是必要条件，不是充分条件。”北京联东投资集团常务副总裁梁环宇认为，对于物流地产在内的产业地产，客群很少，客户量少，但是每一单购买下来比较大，都是直接购买。客户因为购买的是生产资料，所以都很理性。生产资料追求的是性价比，成交周期很长。去化率不高，利润率不高，并不符合房企传统地产的要求。
“传统地产是小客户、大客群，量很大，感性消费，去化率高，资金周转快，这是两种思维、两种逻辑。所以，如果说传统地产商要做产业地产，首先就要改变思维与基因。”当总结联东集团多年来做产业地产的成功经验时，梁环宇认为最重要的是贵在坚持。
“低端非智慧仓储物流业增长放缓，存量的物流地产一定要往智慧的方向发展，这样才有价值。”地产投资专家、中房指数研究院院长陈晟分析。他建议，在这样的物流地产里要很好地利用电商体系、O2O的模式、线上线下的模式。物流地产的前景很广阔，但是一定要紧靠物联网，因为结合产业，结合人口，结合就业以及税收的地产永远有前景。
提及智慧仓储，在苏智渊表看来，中国的产业地产市场正在发生变革，其有外因的挤压，也有内因的诉求。这意味着：游戏规则正在改变，我们也需要改变！电商物流市场在未来将持续发热，其中O2O、农村物流平台、海外电商物流和电商生鲜物流将成为主要发展趋势。2013年公布了包括90个市、区（县）及镇在内的首批国家智慧城市试点，智慧城市的建设具有较高的经济、社会和行政服务价值，其中以环保、节能、新能源为综合概念的“绿色产业”将毫无疑问地成为未来较长时间内的领军产业。

PPP助推房企转型

可以说，对于任何企业而言，要想从物流地产市场分得一杯羹，都比以往需要更大的市场耐力以及市场智慧。而政策的支撑，无疑会形成一股强进的动力。
就在物流地产井喷发展的2014年底，财政部发布消息，财政部政府和社会资本合作（PPP）中心正式获批，业内人士普遍认为，随着新型城镇化的发展，物流地产等产业地产与PPP模式的结合，将成为房企新商业模式升级的可作为领域。
其实，早在1984年，PPP模式便已进入中国。但PPP模式至今在国内并未得到充分发展。中国区域经济学会秘书长陈耀认为，PPP模式其实是一种公私合营的模式。对于政府而言，企业债务不得推给政府偿还，谁借谁还、风险自担，政府自身的压力小了不少。从企业的角度讲，尤其是一些民营企业，通过与政府合作可以获得一些项目的开发权，而且一些非关键领域民营企业也可以参与竞争。比如一些涉及收费权的项目，政府完全可以外包给企业，企业也能通过这种收费权进行融资。
业内认为，新形势下，一方面，产业地产商能够通过PPP模式与政府合作，代行部分政府职能，帮助政府实现区域的产业引入及土地开发升级。在帮助政府突破开发和投融资瓶颈的同时，也将与地方政府形成良好的长期合作关系。另一方面，产业地产商将改变原来的开发模式，更多在招商、运营、管理和服务方面进行延伸。在参与区域共同成长的同时，增强持续的产业发展和运营能力，业务突破从原来的开发转向全产业链运营。同时，由于改革“松绑”带来的如众筹、资产证券化等投融资模式创新及金融支持，将为产业园区的开发、园区的资金运行和可持续发展提供重要的保障。
以此为契机，未来将有越来越多如万科、绿地、中信的传统房企以及像华夏幸福、亿达、宏泰这样的民间资本投身产业地产。而另一方面，伴随着我国产业创新升级的浪潮，在以“产城融合”为目标的城市产业开发过程中物流地产必将真正全面开启市场化运作。C