在政府和企业的推动下，越来越多的人认识到，物流园区作为物流业的一种重要载体，在提升物流效率，推动物流业转型升级，促进物流业与商贸业、制造业的联动发展等方面发挥了巨大作用。
如今，物流园区有多种类型，而且都在不断地改进和提高服务质量与物流功能，但真正能够集聚物流产业资源，实现产业公共服务平台功能的物流园区为数不多，而能够实现信息化、集约化、网络化运作的物流园区更是寥若晨星，大多数物流园区都在承受着建设、招商、运营中的巨大压力。
那么，此中的原因是什么？又如何健康发展呢？本刊记者采访了杭州易斯通公路港物流管理有限公司董事长姚文通，请他来回答这些问题。
畸形的物流园区
众所周知，在城市化进程日益加快的今天，土地集约化利用是各地区特别是发达地区所需要解决的严峻问题之一，在土地资源日益紧缺的情况下，大规模的用地必然面临非常大的政府阻力。我国物流园区中确实存在着盲目追求规模，与实际所需求的用地规模脱节，土地资源浪费严重的现象，许多物流园区规模设定前并未进行市场摸底及需求调研并科学论证，导致项目用地与实际的物流需求规模脱节。很多时候园区投资主体为能圈占更多的土地资源，有意无意地夸大物流园区项目所需用地规模。
“这种片面追求规模的做法不仅导致园区的虚高，同时会导致园区本身投资压力增大，如果不能解决投资收益问题，将大大增加园区未来运营过程中的财务压力。”姚文通说。
在这种情况下，更多的投资主体未能正确认识物流园区投资性质，片面追求项目投资回报的“短、平、快”。许多物流园区的投资主体在投资经营物流园区项目之前，并没有认识到物流园区项目“投资大、回报周期长”的特性，片面追求项目短期的利润回报，未做好长期战略性投资准备。
姚文通介绍说：“投资主体往往会用短期资金投资长期项目，后续由于资金问题导致项目建设停滞，接着就出现了圈占土地、等待升值、改变用途的倾向。有些投资者为尽快收回投资，在项目招商时进行产权分割出让，破坏了物流园区功能整体性，园区集约化作用无法发挥。”
这些问题的出现，使得政府给予的政策成为了投资主体追求短期利润的手段，而对政策不会加以针对性地利用，政策资源被占用且浪费。
与物流园区的功能设置和产品设计比起来，选址是园区成功与否的关键性因素之一，这说起来容易，但往往在各种因素的博弈中就被妥协掉了，而这正是为后期招商难埋下了隐患。
在谈及物流园区在项目规划、发展定位的问题时，姚文通总结说，“普遍的问题是前期没有综合考虑区域经济发展规划、交通规划、产业规划、城市发展规划等多方面因素，也没有对区域工业、商贸业物流需求进行全面了解，只是孤立地、简单地、靠拍脑袋来确定项目定位和功能规划。”
项目辐射范围应该有多大？50公里还是100公里？服务对象是谁？是依托于运输方式发展，还是依托于制造业、商贸业集群发展，还是依托于城市消费定位？应该如何选址？如何进行功能布局？这些问题往往在都没有研究清楚的情况下，物流园区的规划就已经编制出来了。这样规划出来的园区与区域制造业、商贸业发展所需的物流支持的关联度不高，所做的规划难以与城市和区域经济发展特色相呼应。姚文通说。
成功之路尚需探索
目前，各地政府虽然非常重视物流业的发展，但在物流园区项目招商引资时，并没有把物流园区作为像机场、客运站那样的城市公共设施项目来对待，更没有把物流园区作为区域经济发展的公共服务平台来对待，只将物流园区项目视作一般的招商引资项目或工业项目，不愿意将有限的政策予以倾斜，还对项目提出像工业项目一样的投资强度、容积率、亩均税收等指标要求，这在一定程度上也制约了物流园区发展。
如何利用好物流园区？物流园区在功能与产品设计过程中，政府是否应将物流园区项目当作城市的基础设施和物流产业的公共服务平台项目来对待呢？
对此，姚文通建议说：“政府应将物流园区作为城市基础设施和产业公共服务平台来打造。物流园区具有基础性、公共性特点，在国外一般作为城市基础设施工程和产业公共服务项目，由政府投资。”在姚文通看来，我国更适合“政府支持、企业运作”的运作模式。因此，政府应对物流园区项目招商进行重新定位，更应从政府和企业共同运作的视角去考虑，将项目作为城市基础设施工程和产业公共服务平台来打造。对符合要求的园区项目给予土地、税费、投融资等方面的政策支持，对项目的投资强度、容积率等规划建设指标不能按照一般招商项目予以限制。
政府在提供政策优惠的同时也需做好监管职能，对不符合要求的园区项目要坚决放弃，防止资源浪费。物流园区项目规划、发展定位必须既要符合区域经济产业发展要求，也要满足区域物流市场需求。因此，区域物流园区项目规划前，必须对区域物流需求和发展情况进行系统全面的调研诊断，并对区域经济发展规划、城市发展规划、产业规划、交通规划进行综合分析，研究物流园区打造的可行性和必要性，从而科学制定物流园区发展规划，明确物流园区发展定位，这既有利于项目规划真正有效落地，也能促进政府协调各种创新资源支持项目落地。
在我国物流园区可借鉴的经验比较少，能够使物流园区成功经营所需要的资源严重不足。从表象看，物流园区看上去很简单，拿地、建设、建筑、招商并不复杂，管理似乎也可找到借鉴，但正是这样一个并不复杂的链条中间存在着各种各样的潜在风险。对此，有人这样比喻说，就像结婚生孩子一样，看别人的孩子成长过程总是很简单，但是到自己哺养、教育孩子成长时，就会感到需要解决的问题一个接一个，只能在过程中进行摸索，获得经验，取得成功。
物流园区作为战略性项目，“投资大、回报周期长”，物流园区要能成功运营，既要有政府的政策支持和企业雄厚的资本支持，更需要一个好的商业模式。姚文通说：“通过商业模式的完整设计，明确物流园区的业务如何开展、服务如何设计、如何投入、如何产出、如何盈利、政策体系如何设定、资本何时进入何时退出，从而理清项目的业务定位、服务模式、投资进入与退出机制、政策运用等，既能保证项目有较好的投资回报，又能确保项目对区域经济发展、城市建设有长效作用。”C
