一个老朋友每年夏天都要去北戴河，今年去时照例邀请我一起去观海，我非常感谢地回绝说，蓝色大海见识过，不愿意再去了，现在还有精力，需要在书本的“苦海”中拼搏，要写一本书，把我的一本名为《物流‘灰大陆’》的书完成，这是一件很苦的差事。我们都离不开海，你去蓝海享受，而我在“苦中有乐”的苦海中也是一种享受。
正好，最近几个月，还有一个有关“海”的话题引起人们的重视和思考，那就是商业地产和物流地产方面的“蓝海”、“红海”的问题，本人借此机会也对此议论一番。
商业地产曾经风光无限，是中国向市场经济转型发展起来一个重要产业，本人当年年富力壮也曾经对其有所期待，关注了一段时间。之后与之隔绝了很长时间，但是仍然没有忘记对其的关注，前些年，一次偶然的机会又接触到了这个问题，真正体会到了什么叫作“刮目相看”——当年的商业地产像“蓝海”，充满活力和机遇，今天变成了“压力重重的红海”。红海毕竟还是“海”不是地狱，相信我国的商业能够有效应对这个困难，当然需要假以时日，需要做出安排，现在还为时不晚。
今天，笔者关心的重点并不是“压力重重的红海”，而是关心物流地产，这个关心从十几年前普洛斯进入中国就开始了。大型国际物流公司在20世纪80年代相继进入中国市场。例如最先进入的德国的DHL(敦豪),以后陆续有美国的FedEx(联邦快递)、UPS(联合包裹服务公司)、伯灵顿公司(BAX)，荷兰的天地（TNT）等，这里面不乏世界五百强有实力的物流企业。2003年，普洛斯开始进入中国，最初是在上海成立了地区总部，四年的时间，普洛斯便把它的业务扩展到中国18个城市，涉及到了40个物流园区和项目，物流地产总面积将近70万平方米，这在当时是很大的数字。这些城市几乎囊括了中、南部地区的主要发达城市，包括北京、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都和重庆。可以说，普洛斯以非常坚定的决心和惊人的速度在中国发展，普洛斯在中国明确指向“仓储物业”，实际上是物流地产，然而当时“物流地产”这个名称还没有出现。
不少人感受到这是个新的事物，对我国经济界有相当冲击，对它抱有学习之情、警惕之心，本人也为此发表过两篇文章：《普洛斯的到来》和《学习普洛斯、警惕普洛斯》。
上述所说是十几年前的事情了，现在是什么状况？笔者用简单的一些数据基本可以说明问题：
先从普洛斯说起，十年后的今天，普洛斯已经持有中国760万平方米的仓储物业面积，市场份额超过了这个领域的半壁江山，高达59%。
再说国内的企业，我国万科、绿地等大型的、在其他领域非常成功的地产开发商也都纷纷瞄准了物流地产，网上报道：仅长三角地区的上海、江苏、浙江，2008年至2014年第二季度，三个地区依次实现物流地产成交租金年增长率为8%、10.8%、9.3%，复合增长率7.5%、9%、8%。看样子仍然处于高速发展之中。
整个国民经济还处于高速发展时期，除了数量的需求增长之外，还有许多新生的业态需要物流地产的支持。从长远来看，发展是主流，会有很多机遇，需要保持乐观的态度。
对于物流地产的现状，看法是有分歧的，说法很多，有两个典型的看法：第一种看法是“物流地产红海已经形成”，“下一个是物流地产红海”甚至把它和商业地产红海等同；另一种看法认为两者有区别，“物流地产步入了一个黄金时代地产的新蓝海”。前一个看法产生的结果是：把防止和解决物流地产红海效应放在主要地位，已经有商业地产这个很好的老师，不太担心这个问题的解决；后面一个看法产生的结果是：在抓住机遇致力于物流地产发展的时候，千万不要忘记商业地产曾经的老路，防止开发过度，要“蓝海”不要“红海”。要长期在“蓝海”中畅游，不要在“红海”中拼搏挣扎。
物流地产的问题不是太明朗，这个领域还缺乏全面的、系统的数据，但是，不管怎么说，无论现在的现实状况是什么样，这个问题已经不是伪命题，在商业地产之后，物流地产确实很热，需要我们认真对待了！
海是巨大的、无限的、充满机遇和挑战的，海中无论是平静的涟漪还是掀起如山的巨浪都是自然的、正常的现象，无论是苦海、蓝海还是红海都是如此，重要的是我们要拼搏并且取得成功。C