若有所思：每到两会期间，房产税便成为热点之一，今年3月5日的十三届全国人大二次会议上，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。相较于去年《政府工作报告》中提出的，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法，而今年关于房地产税的表述从“稳妥”变成“稳步”，更是引发了人们对其何时落地的猜测。

房地产税短期出台可能性不大

　　稍后的2019年3月8日，十三届全国人大第二次会议提出，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。
　　从这次完整的表述看，房地产税法并没有被单独说明，而是包括在众多立法事项之内。
　　对此专家们给出了不同的解读。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2019制定房地产税法，是指形成文本，但不一定进入一审环节。这些立法去年已进入本届（十三届）人大立法现划，从这次表述看，口径无变化。
　　全联房地产商会创会会长聂梅生亦指出，2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。
　　但中原地产首席分析师张大伟认为，这些法律都会立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。“房地产税法已经在总理的工作报告中明确说是‘稳步推进’，稳步是指有把握地按一定步骤进行，与之前的‘稳妥’即稳当可靠的意思相比，代表房地产税逐渐进入制定程序中，房地产税落地的速度预期在加快”。“过去几年，房地产调控出现了明显质变。各种房地产调控从过去的以‘限’为代表的短效机制向长效机制转变。”不过他也认为，“稳步推进下的房产税，还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。”
　　全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，2018年以来，我国楼市调控正处于向长效机制完善落地的关键过渡期，调控地域不断拓展，一城一策，差别调控。作为长效机制主要内容之一，房产税的出台看似已是时机成熟、板上钉钉，许多机构与媒体均预测房产税将在年内推出。但是，“与所有其他税种一样，民众和企业虽然都理解但是不喜欢税，房产税也不会例外。房产税迟早要推出，而且应该要推出，这是大势所趋。但房产税推出的时间节点，值得我们谨慎考虑和把握。”
　　对于房地产税法的推进，易居研究院智库中心研究总监严跃进最为明确，他指出，从立法层面看，至少要走5个核心环节：第一，立项和立法人员确立，即组织架构需要搭建。第二，调查研究，不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象，同时针对近期类似公摊面积等热点问题也会纳入到调研之中，另外也包括国际历史经验的研究。第三，发布征求意见稿，估计这个征求意见稿至少需要一年的时间，会比别的法律更为谨慎。第四，审查，即对房地产税开征以后的市场影响进行评估，要结合类似物权法等概念进行。第五，发布，这个过程预计要到2022年以后才会出现，即这几年还会在立法的基础工作上开展。

　　所思一：从一些专家和媒体的表述来看，对房产税、房地产税等的区分并不是很清晰，虽然“房产税”与“房地产税”只有一字之差，但也存在区别。房地产税是一个综合性的概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税种都属于房地产税，包括十多个税种的体系，主要涵盖了开发建设、房产交易和保有三大环节。我国的房地产税税负结构呈“重增量住房轻存量住房，重开发建设与交易环节轻保有环节”的特点。而房产税自始至终都是整个房地产税收体系的重要组成部分，只不过因其属于房屋保有阶段的税种，对民众持有住房的成本产生较大影响而成为大家关注的焦点。

房地产税收应有明确的用途

　　房地产税立法可以起到调节收入差距、防止投机、遏制地方政府短期行为、增加一部分地方政府税源的作用，同时可以逐步地解决土地管理制度改革的相关问题。因此中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，如果实施得当，应该不会影响到房地产市场的稳定，也不会引发社会的强烈反响，还会更有利于各项改革的顺利推进。
　　其实房地产税很多国家都在征收，有些国家还是重要税收。但大部分国家针对房地产的税收体系都是十分简单和明确的，采用根据房地产评估价值进行征收的房地产税或财产税。
　　以美国为例，美国对房产的收税主要是交易税和房产税。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2~4%，一般由买卖双方平分，房产税由地方政府征收。美国的房产税是地方税。各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基、税率、减免条款等等。从税收的主要用途上看，多用于提供消防、治安、道路交通、教育、环境改善等公共服务。
　　日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。根据住宅和土地的评估价值、不同用途等会给予一些减免。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑免征。政府、宗教、社会公益机构、科研团体、学校等拥有的建筑也免征。此外，在住宅用地方面，日本对小规模住宅土地有一定的减免。
　　英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。英国住宅房产税的纳税主体是房屋使用者，包括年满18周岁的拥有或租住房屋的人。一些特定的人群，如未满18周岁的未成年人和全日制学生等不需支付房产税。住宅房产税按年计算，通常分十次支付，但个人也可以选择分12次支付。
　　从中国国情来看，因为房地产税属于财产税，在中国征收房地产税，涉及的一个重要方面就是土地所有权的问题。知名地产商任志强认为，只有房与地都是属于个人的财产，才能从法律上收取属于个人财产的财产税，而且房地产税应有明确的用途。全球的房地产税大多由地方政府和议会先确定税收用途，再由议会根据用途确定税率。中国目前除部分税收确定了专项用途之外，大多未有明确支出规定，但对财产征收的税收应明确其与保护财产和使财产增值相关的用途，并扣除或减免现行已征收的与财产税相关的税收。况且中国在1951年就有房地产税，在大部分房产归公之后才取消了房地产税，并分割出了工商税、城市维护事业税、教育附加、土地使用、耕地占用等各种税，并在房地产市场化改革之后，在房屋生产与销售的环节中增加了各种各样的税费，也包括土地出让金等。那么在开征房地产税时应相应地取消各种与房地产税相关的税费，否则就不是调节收入分配的房地产税，而是重复性征收的税收了。
　　至于有舆论寄希望于房地产税抑制房价，其实早在2011年1月，上海、重庆分别实行了房地产税试点，但从实际情况看，征收房地产税也并不能降低住房价格。因为房地产税从来就不是为控制房价而产生的，并不能起到限制房价的作用。相反，全球凡是房地产税税率高的地区，房价反而更高，因为税收让该地区的财产保值，因此环境更好了。

　　所思二：世界各地区、国家征收来的房地产税，一般都用作地方政府公共服务，较少作为调控房价的手段。而且与增值税、消费税等间接税相比，作为直接税的房地产税是一种税负痛感很强的税种——个人自住房要纳税，得有现金流，而这只能来自住房之外，这无疑会加重个人的负担，减少个人的可支配收入。因此，在鼓励消费的今天，且在当前已有的税负下，新增税种的推出一定要慎之再慎。（本刊整合）C