2024年中国物流地产市场受到多重因素的影响，整体租赁需求呈现相对偏弱态势。尽管市场面临这些挑战，但值得关注的是，不同区域间的需求呈现着多样化的发展。以华南地区为例，受益于多家头部跨境电商的持续扩张，整体租赁需求保持活跃，跨境电商在惠州整租多个非保税仓库，使得全市空置面积显著下降。

　　需求端从前三季度数字来看，仍呈现弱复苏的态势。面对经济环境的不确定性，传统电商、零售和第三方物流等传统租赁需求来源均保持更为谨慎的租赁策略，多数租户以降本增效为目标;其中，传统电商类租户在昆山、成都、无锡、上海等城市产生了成本驱动型的搬迁、整合或缩减租赁面积等活动，旨在优化现有仓库的运营效率。

　　但值得关注的是，为满足政府对于工业用地的达产税收等要求，在越来越多的城市中观察到高标仓赋能制造业的趋势。其中，新能源产业及其链上企业的租赁需求在包括西安、嘉兴和重庆等城市表现活跃。与此同时，今年上半年，在长三角、京津冀和成渝都市圈的部分城市，商超食品、白色家电的第三方物流企业以及平价电商的下游快递业等租户也抓住租金进一步走低的窗口期，在部分城市，部分制造类租户出现仓库与厂房的整合搬迁需求，选择进驻高标仓，以优化其物流布局。这契合了政府发展先进制造业的导向，满足了工业用地的达产税收等要求。

　　而在物流地产的供应端，新增供应量仍处较高水平。整体租赁需求偏弱叠加供应端持续施压，部分城市的空置率保持高位。市场租金在短期内受业主以价换量的租赁策略影响持续受到挤压。2024年全年持续面临新增供应压力不减的局面，这也将进一步导致短期内整体空置率上升，租金表现整体不佳。

　　租金持续承压。以2024年二季度为例，在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，大部分城市的平均租金同比显现负增长，部分城市的跌幅进一步加速。具体来看，廊坊、天津、太仓、武汉本季度租金分别环比下跌6.4%，6.2%，5.4%和4.6%。

　　面对短期内新增供应的激增与整体需求偏弱的双重压力，业主对租金的预期出现进一步下调。特别是在空置率较高以及新增供应集中的城市，新入市项目和现有项目间的竞争更为激烈，部分业主为了有效保留和吸引租户，除了提供租金优惠之外，也给予租户更长时间的免租期及装修期等更为积极和灵活的租赁策略。

　　短期来看，2024年全年部分城市的空置率在短期内保持较高水平。受此影响，租金在部分城市持续承压并面临下行压力。

　　尽管大部分城市的租金持续下滑，但得益于跨境电商企业整租与大面积租赁稳定增长，有效支撑了市场信心，因此华南五个主要城市物流地产市场平均租金水平继续整体保持平稳，其中，深圳、惠州、东莞本季度租金分别录得环比0.5%，0.5%和0.2%的小幅增长。

　　随着跨境电商企业持续扩展全球、建立差异化竞争优势，并不断优化供应链与物流仓储网络，对于优质仓储资源的需求依然会持续保持增长。得益于此，预计短期内华南各城市的租金表现仍将优于其他区域，并将保持基本稳定趋势。C