物流地产行业正处于一个关键的转折点。根据中金公司最新研报，全球物流地产已度过周期顶部，短期内运行方向向下。然而，这并不意味着投资机会的终结，相反，可能预示着新一轮投资周期的开始。

　　近日，东百集团发布公告，宣布其计划出售间接持有的四家物流地产子公司的20%股份。这笔交易总价为2.79亿元，交易的买方背后是全球最大的另类资产管理公司黑石集团，东百集团与黑石集团的这笔交易，涉及其持有的佛山睿信、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿优四家仓储物流子公司。本次交易是东百集团资金回流、资产结构优化、流动性及使用效率提升战略的一部分，旨在符合公司的长期利益和发展需求。

　　作为福建省的百货龙头企业，东百集团以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略。相关数据显示，2023年，东百集团以180万的仓库面积(建成的仓库面积)位列全国仓储地产企业25强的第19位。

　　物流地产素来是黑石集团最主要的投资战略主题，占其全球房地产投资组合的40%以上。在中国，黑石集团同样也注重物流地产，大中华区的物流业板块占据其房地产投资组合的60%以上。黑石集团自2013年在上海启动物流开发项目以来，便不断在中国扩展其物流资产。2017年，黑石集团在中国成立了多元资产管理平台“龙地”，加速其在中国的扩张。2023年数据显示，龙地以516万平方米的建成仓库面积在全国仓储地产企业25强中排名第9位。

　　高标仓在我国一段时期资源相对匮乏。2003年，普洛斯等外资将仓储物流设施的国际标准引入中国，拉开了国内物流地产发展的序幕。随后，在2006年至2016年的十年间，丰树、嘉民、黑石等国际资本纷纷布局中国市场，物流地产行业迎来了高速发展期。其间，中国经济的快速增长和电商行业的蓬勃发展，促使京东、阿里、圆通等国内企业也开始涉足物流地产领域。

　　然而，2021年下半年起，尽管高标仓的供应量快速增长，但由于市场需求的减弱，特别是电商增长的放缓和国内经济结构的调整，物流地产市场出现了阶段性的“供过于求”现象，同时伴随着“冰火两重天”的格局。

　　从区域分布来看，物流地产市场呈现明显的分化态势。由于跨境电商和新能源等产业需求，市场在华南地区部分区域高标仓需求方面仍表现旺盛。华南地区凭借其优越的地理位置和完善的产业链，持续保持“供需两旺”的态势，成为行业复苏的领头羊。相比之下，华东地区面临空置率上行压力，华北地区出现阶段性低迷，在华东、华北等部分城市，高标仓的空置率上升，租金平下降，导致物流地产运营商不得不采取降价等措施以吸引和留住租户，整个仓储物流资产估值承压。而中西部地区的压力则相对可控，局部表现平稳。这种区域分化为投资者提供了差异化的投资机会，投资者可以根据不同区域的特点制定相应的投资策略。

　　据了解，黑石在中国物流地产领域的投资策略聚焦于一线城市及其周边地区，特别是粤港澳大湾区和长三角地区，这些区域因其经济活力和战略位置而成为关注重点。

　　在当前许多企业采取保守投资策略的情况下，黑石再度在中国出手，甚至溢价收购，这是否意味着我国物流地产的市场已到了抄底时机?

　　在采访中记者了解到，物流地产投资方普遍认为我国仓储地产长期增长潜力依然巨大。

　　尽管短期内物流地产面临挑战，但从长远来看，行业的增长潜力依然巨大。随着我国产业升级和经济规模化发展，高标准仓储设施的需求将持续增长。电商和第三方物流作为高标仓需求的基本盘，虽然短期内可能受到宏观经济波动的影响，但长期渗透率和总量仍有提升空间。此外，高端制造业和跨境电商正成为行业新的增长点，有望成为对冲传统需求下滑的核心力量。物流地产行业的这些长期增长动力，为投资者提供了更多的机会和选择。

　　综上所述，虽然物流地产行业当前处于周期性调整阶段，但这可能正是明智投资者布局的好时机，投资者应密切关注市场动向，特别是华南等优质区域的发展趋势，在新一轮上升周期来临之际，把握住物流地产行业的投资良机。C