物流地产的降本增效空间

　　目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。

　　据公开资料显示，2021年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。就社会物流费用占GDP比重来说，近年来几乎无明显变化，物流费用控制面临明显瓶颈。其中，2020年中国物流费用中仓储(保管)费用占GDP比重为5.0%，横向对比美国，其中仓储(保管)费用占GDP比重仅为2.5%，中国仓储(保管)费用占比下降仍有空间。

　　根据今年1月发布的研究显示，伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升。目前我国物流交通能耗已占全社会总能耗的20%以上。其中，交通运输、仓储和邮政业能源消费量在2018年就已达到了4.36亿吨标准煤，二氧化碳排放量约7.7亿吨。

　　2022年，仲量联行臻量资产管理平台联合安博、龙地(黑石设立的多元资产管理平台)、万纬、LOGOS对物流地产租户进行了ESG观念及实践调研。主要受访对象为第三方物流、电商、消费品等行业的高标仓租户，共回收了210份问卷，最终形成《绿色仓储，共赢未来-ESG对中国物流地产的影响》白皮书。

　　据白皮书报告指出，自2020年以来，由于电商行业和制造业的发展，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐，中国物流地产投资交易市场竞争加剧。

　　但随着物流地产不断被挤压的投资空间，也意味着更小的利润空间和更长的投资回收期，对于计划入市的投资人而言，物流地产运营管理的重要性日益凸显，降本增效促使低碳运营，成为物流地产市场的新增长点。

　　物流地产降本增效障碍重重

　　记者从仲量联行方面获悉，在物流地产的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现降本增效的一大障碍。为了降低能源费用，各类市场参与者做出了努力，主要从仓库的建设入手，主流的践行措施包括屋顶光伏、储能系统、水循环利用、智能电表等。

　　目前ESG理念和践行在中国物流地产中逐步得到推进，并成为行业实现降本增效、可持续发展的制胜关键。调研发现，对于目前物流地产的ESG相关措施，超过半数的受访者都认为，自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道技术最为重要。

　　据了解，ESG相关措施能够降低融资成本，获取更多融资手段和渠道，在高标仓的运营成本方面降低折现率和报酬率。仲量联行方面告诉记者，不仅仅是债券，其他金融产品也正在为ESG开通“绿色通道”，基于对政策全面的理解和应用，绿色仓储的开发建设和运营能够很大程度上帮助企业获得更优惠的融资或优先融资资格。

　　此外，自动化和智能化的物流科技，在实际操作中有效提升了高标库的空间利用率和作业效率。因此，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其他高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力，科技赋能成为物流企业降本增效的助推器。

　　实现降本增效需克服短期成本上升，在采访中，记者了解到，大多数租户认为，推行环保措施能够给公司运营带来长期利益，只是在实行初期要面临租金成本提高、相关人员和培训的缺乏，以及资金方面的压力。C