仓储设施公募REITs表现趋好，备受投资者的追捧。据官方资料数据显示，2021年，首批 9 支基础设施公募REITs 上市后先抑后扬，截至2021年底总市值较发行规模涨17%，显著跑赢同期A股。这个趋势在2022年更是加剧上演。普洛斯仅在2022年11月就募到了超200亿元人民币，无疑是令人惊叹。为何发起这支旗舰级基金?普洛斯官方表示，当前中国不动产行业正处于整合调整、持续去杠杆的新阶段，而以物流仓储为代表的新经济资产尤显韧性，这将带来新的市场机遇。在这样的趋势下，普洛斯中国物流增值基金Ⅳ将聚焦于收购存量资产，通过积极主动的资产管理，包括园区重新定位、运营优化、改建冷库等措施，提升资产价值。

　　黑石狂扫物流园区

　　说起钟情物流地产的PE玩家，自然不能落下黑石。在中国物流地产江湖，黑石出手凶猛。2013年，黑石第一笔投向上海一个物流开发项目，自此开始了其在中国物流地产的生意，尤其是在最后一公里物流设施及新兴市场的物流资产方面出资相当阔绰。

　　其中最为轰动的莫过于拿下大湾区最大物流园。2021年1月，黑石集团宣布旗下黑石房地产机会型基金已经完成，针对广州国际机场富力综合物流园的多数股权收购，交易作价为11亿美元(约合人民币71亿元)。2022年11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地(Dragon Cor)宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购。龙地作为黑石于2017年设立的物流地产投资管理平台，截至目前在全国范围内管理着超过40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，物流资产规模位居中国前五。此外，龙地还承接着原来由黑石管理的资产，譬如生物医药园区、办公楼、长租公寓和商场等。

　　透过龙地的版图扩张，我们看到了黑石对物流地产的重点还是放在广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的最后一公里物流需求。以大湾区为例，广州是华南主要的配送中心，京东、亚马逊及苏宁均在广州设立区域配送设施。

　　红杉高瓴华平也来啦

　　如你所见，外资PE们排队奔赴中国购买物流地产的同时，中国基金们也摩拳擦掌，大举加注物流地产和产业园区。年初，红杉中国一支罕见基金浮现——红杉中国新基建股权投资基金(简称红杉中国新基建基金，SCIF)完成募集。据悉，SCIF基金将聚焦于助力数字经济、新能源和生命科学这三大领域的基础建设，助其高质量发展，促进与实体经济的深度融合。具体投资方向上，这支新基金则首次瞄向了新能源基础设施、高标准物流、冷库、数据中心、新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园等。

　　2022年8月，高瓴完成了首支20亿美元(约140亿元人民币)规模的新基建基金的募集，该基金主要投资于包括生命科学园、绿色数据中心和物流及工业基础设施等，为中国实体经济发展和产业升级提供空间服务解决方案。华平投资在2022年年底成功完成“华平亚洲地产基金”的募集，募资总额达28亿美元，是彼时全球募资规模最大的首发地产基金之一，将重点关注以物流地产、数据中心、高科技产业园区、生命科学园区和集中式公寓为代表的“新经济地产”领域。

　　大手笔们押注的背后

　　物流地产拥有的稳定高收益成为地产开发领域的明显优势。中信证券研究报告显示，现代物流地产具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。即使在疫情影响之下，现代物流地产亦能保持较强韧性。报告还提到，目前国内物流地产的基金化运作模式已经相当成熟，也得到了大量机构投资者的检验，金融化程度极高，且租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。在物流园区进行投融资的过程中，租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本作为最为核心的要素。使得物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产，这或许正是国内外创投机构前赴后继涌入物流地产的重要元素之一。

　　华东华南市场也是当下物流地产的看点所在。据了解，在企业和消费者对货物配送时效性的需求驱动下，国内许多核心物流枢纽城市，物流地产市场面临供不应求的局面。依靠中国经济发展最快且最开放、产业链最完善的市场，华东和华南成为物流地产投资风险最小的区域，也是投资人最看好的地区，随着疫情政策逐步优化，预计今年市场反弹将会最先从这两大区域市场启动。仲量联行指出，过去十年间，中产消费群体的迅速壮大及强大的消费力，成为了高品质物流仓储需求的主要驱动力。各地推进城市群和都市圈发展，也将为物流地产市场带来新的发展机遇。粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间业绩斐然，而政府推动城市群发展的计划，将促进这些地区的进一步发展。同时，冷链产业加速发展，导致高标库与冷库的综合项目越来越占据华东、华南市场主流，浙江、安徽市场的启动战略下的布局，上海、江苏市场的升级举措都将会成为2023年的新看点。C