物流地产的优势

　　中国的物流地产业起步较晚，但近年来电商业的市场需求与国家的政策引导一起，使其发展势头强劲。物流地产实际操作环节包括选址、开发、建设、管理以及金融等，是企业进行现代化物流运营的重要载体。物流地产以物流园区为发展核心，同时部署运营仓储、配送中心、分拨中心等设施，与制造业、物流企业等客户建立合作，并为其提供物流园区租赁、运营、配送等服务。近年来，现代化的物流地产商有着明显的发展优势：一是物流业的高速发展使高标准的仓储严重不足，为此，物流地产具备强大的发展空间;二是物流地产相较于购物中心和办公楼等商业地产，项目收入更加稳定，现金流状况更稳健，具备较强的抗风险能力。

　　房产企业的号角

　　物流地产始于20世纪80年代，在欧美等发达国家中较为成熟后进入中国。2003年，提出“物流地产”概念的普洛斯进入中国开始了“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内，至此，国内物流地产的发展拉开序幕。

　　近年来，物流地产行业稳步调整，参与主体更是趋于多元化格局。随着房地产行业红利消失，万科、绿地、远洋、碧桂园等房企纷纷入局物流地产，开始做长周期的生意。2014年起，国内房地产开发企业吹响进军物流地产的号角，物流地产行业新进入的房企竞争者逐渐增多。与此同时，房地产市场目前调控政策不断升级，房地产金融实施“三线四档”和房贷集中度“两条红线”政策，重点城市土地供应“双集中”等市场秩序持续整治规范的动作，使得房地产的市场发展格局发生了变化。

　　出于对利润的不断追求，发挥自身传统优势，有些房地产开发企业开始自身主导物流地产的建设。在以地产商为主导的物流地产开发运营模式中，相较于物流企业主导的模式，地产商们往往能在设施建设、物业管理以及资金的灵活使用方面做得更出色。在此基础上，根据物流企业客户需要，传统房企纷纷伺机开辟业务，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，比如物流仓库、配送中心和分拨中心等，以提升自己的综合竞争力，打造自身长效护城河。物流地产作为具备长期稳定收益的优质资产形式，自然受到诸多传统地产企业的追捧。

　　众所周知，物流企业与传统地产商在进行物流地产开发时均有自身所具备的独特优势，也均存在无法避免的劣势。因此，有些地产企业在具体项目的运作中与物流企业强强联合，为各自的战略发展铺路。在很多情况下，物流企业与传统地产商合作在双方都获得足够利益的同时还可以避免自身劣势对于开发过程所造成的负面影响。

　　多元化发展竞争四起

　　实际上，资本市场对交通枢纽区域物流地产的狂热追求从未减退，港口、公路、铁路、物流等交通枢纽及商贸中心，都为物流地产带来了发展机遇。一方面，大型外企看重物流地产长期稳定的投资回报机制;另一方面，本土企业看重土地自身价值。面对成熟的物流地产外企和内资综合型企业，物流地产市场的激烈竞争不可避免。由于我国目前房地产市场整体上供需转弱，物流土地政策也随之日渐紧张，且传统融资模式如银行资金等监管趋严，物流地产商逐渐将目光转移至以存量资源为基础的如二手土地、持有物流物业等的ABS、基金融资模式上来。2021年6月，我国首批2支物流地产领域的REITs试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市，未来企业可通过多样的投融资策略来缓和固定资产投资多、回收期长、运营困难等发展难题，实现盘活手头闲置资源，提高资金周转率。

　　根据近几年物流地产行业部分的投融资案例统计，越来越多的产业资本和投资基金关注物流地产。并且政府供地趋紧下物流用地日益稀缺，市场上越来越多的物流地产商开始与投资商合作，存量工业用地及房屋设施等不动产通过金融产品运作实现增值溢价的可持续发展或是未来的主旋律。同时，港资及外资企业也在核心城市“攻城略地”。2022年11月下旬，安博中国宣布加码华北市场，抢滩郑州产业基础设施建设的新机遇，公司在高铁郑州航空港站(原郑州南站)投资建设的安博郑州空港国际物流中心正式交付使用。

　　目前，我国物流地产形成了多元化发展的竞争格局，物流地产行业已形成了以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、ESR等为代表的国内物流地产商同台竞争的格局。过去由外资主导的物流地产市场局面被打破，以万纬、宝湾物流为代表的中国本土企业也正快速成长，在市场占据越来越重的话语权。C