在国内，第一个物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日，第一次提出物流基地这个概念，那时叫做“建设物流事业基础的一个特定区域”，其特征有三:一是综合集约性;二是独立专业性;三是公共公益性。

　　中国物流园区的发展已经走过了十四个年头，现在大大小小的民营园区，园区的类型和概念在迭代更新，这期间数以百计的物流园区拔地而起，园区的数量也在不断扩张，而园区运营商对市场的角逐也从未停歇。中国物流与采购联合会、中国物流学会先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年组织了五次全国物流园区(基地)调查。据最新调查数据显示，近年来，我国物流园区数量稳步增长，3年间，我国物流园区个数年均增长10.7%。

　　据了解，物流园区作为产业集群空间集聚的外在表现，其规划布局与经济发展程度密切相关。东部地区率先改革开放,推动经济持续快速增长，物流园区规划建设起步早，目前75.7%的园区已进入运营状态。西部地区随着近年来经济增速加快，物流园区进入规划建设快速发展期，在营园区占比为61.3%，规划和在建园区占比分别为15.9%和22.8%，高于其他地区。分省区来看，物流园区总数最多的前三名分别为山东、江苏和河南;运营园区数量最多的前三名分别为江苏、山东和浙江。

　　行业集中度不断提升

　　物流园区行业在经历了快速成长、野蛮生长、分化洗牌之后，迎来了诸侯争霸、精耕细作的新发展阶段。

　　近几年来产业园区行业分化现象严峻，据相关数据显示，2020年67%企业实现营收正增长，33%企业实现营收负增长，连续5年来看，企业分化现象日益加剧，行业集中度不断提升，头部企业市场占有率与行业集中度不断提高，中小型园区运营商在行业内的话语权较低，更多的长尾企业影响力愈发渺小。

　　物流园区在粗放型的发展过程中，单一的产业集聚、企业入驻率低，品牌效应差，同质化严重的问题，使得国内物流园区急于寻求转型升级。同时随着政策监管的细化、产业的变革、资本的逐利，从市场端到政府端再到产业端，不断收紧的背后都指向去杠杆、防风险，过去野蛮生长的产业园区面临重构，物流园区跑马圈地的时代一去不复返。

　　可以肯定的是，物流园区的发展已经步入下半场时段，发展逻辑不再简单依赖土地和物业的增值，行业成熟的标志更多的是产品的成熟，如何能为产业客户提供更好的园区产品和园区服务，打通园区资产化的道路，企业都在各显神通。

　　定位特色园区

　　未来，物流园区要迈进蓬勃发展的阶段，增强行业市场竞争新优势的重要时期。产业发展新模式、市场经济新业态、技术的科技创新等方面的变革推动着现代物流园区的发展与升级，助力物流园区向智慧化、专业化、高效率、规范化转型发展，现代物流园区建设将迎来历史性新机遇。

　　对于众多地方政府而言，在园区方面的诉求也愈发明显，地方需要完成产业转型升级、进行供给侧结构性改革的情况下，产业必须走向特色化发展，在一定的区域内形成特色产业园区，集聚特色产业，打造特色园区成为行业拿地的硬性指标。

　　地方实际则是要基于当地的自然禀赋和产业基础进行。资源型城市可能会面临过度依赖资源开发的问题，但是事实是，资源禀赋一定会成为当地构建产业的一个重要依据。除自然条件外，地理位置也是自然禀赋中非常重要的因素。另一个非常重要的因素就是产业基础，它是形成当地现在特色产业的重要影响因素。

　　以目前比较火热的物流+“特色小镇”，物流园区升级改造后也直奔物流特色小镇而去。在我国，随着电子商务助推，物流业日益成为朝阳产业。正是因为有着这样得天独厚的产业发展基础，各物流园区不再仅仅追求产业的集约集群，积极完善配套功能，优化镇域环境，培育多元商务模式，形成一座座 “特而强”“聚而合”“小而美”“新而活”的物流特色小镇。

　　与目前绝大多数“商业地产化”的园区招商运营逻辑下大不相同，仅仅依靠去化区域内的原有产业资源这条路走不通了。想要做特色园区光靠区域内的产业是不现实的，需要筑巢引凤，逐渐形成特色产业生态，同样也要规避盲目的特色产业定位，针对地方产业特色才能真正打造一个有竞争力的特色园区项目。

　　特色园区的翅膀

　　物流园区是物流产业转型升级的重要平台，对于经济发展、行业的革新具有重要的战略意义。现代物流园区正处于转型升级的新时期，以客户需求为主导，科技、产业为支撑，以专业化的，全面的服务为主要发展方向，集聚企业优势资源，完善园区功能布局，现代物流产业分工协作，最终促进整个行业的革新。

　　对此，中国物流与采购联合会会长何黎明分析，“未来一段时期，正是新一代科技革命和产业变革从蓄势待发到群体迸发的关键时期，也是新旧动能转换，赢取未来竞争新优势的重要时期。新技术、新模式、新业态将深刻影响物流园区发展，助力物流园区智慧化转型，智慧物流园区建设将迎来新机遇。”

　　何为“智慧化”物流园区，具体的含义是什么?对此，何黎明会长指出：

　　一是全面连接。通过信息互联网和设施物联网，加快园区业务线上化转型，推动物流园区全面接入互联网，以信息互联、设施互联带动物流互联，打造在线物流园区，助力线下物流园区创新业务开展。

　　二是数字转型。充分利用各类信息技术，实现物流园区数据可采集、可录入、可传输、可分析，实现一切数据业务化，打破信息不对称和信息孤岛，提升物流数字化水平，再造物流园区业务流程和运营模式。

　　三是智能升级。瞄准高标准仓储设施标准，满足高增长、高附加值物流服务需求，加快推进物流园区机械化、自动化、智能水平，提高园区整体运作效率，逐步用机器替代人，改变传统物流园区的运作方式。

　　四是产业融合。通过信息互联互通，加强物流园区与产业集聚区的融合发展，集中制造商贸业的采购、分销、物流、维修等非核心业务在物流园区集中，提升产业服务的专业化、社会化水平，助力区域经济价值链升级。

　　五是平台开放。深入推进互联网与物流园区融合发展，推动物流园区公共信息平台技术升级、功能升级、模式升级，打造物流园区互联网平台，发挥网络效应，集聚更多物流资源和目标用户，打破园区区域限制和分工体系，重构物流园区商业模式。C