黄强https://v.qq.com/x/page/v0544zisbmn.html

当前物流地产呈现几个特点：首先需求由一线城市向外溢出，像京津冀、珠三角、长三角这三个地区是中国经济发展的引擎，它们对物流园区的需求也受当地资源的影响，正在向周边城市不断过渡，比如上海周边的昆山、太仓等等，深圳和广州周边的佛山、东莞等等，都在向卫星城进行覆盖。其次是向消费服务型的园区进行转变，原来物流园区仓库里主要是为生产型企业服务的原材料半成品，现在更多的是倾向于为消费者服务，这样对仓库的需求就发生了改变，也提出了新的需求——原来是储存为主，现在要加快周转。第三个特点是向环境友好型的低碳园区转变，现在我们生活型的园区基本上都有光伏屋顶，城市配送很多也是采用这种新能源的车来进行的，如果有新能源车那么各个园区都要有配套的充电桩，这是一个趋势。

当前对物流园区来说既是挑战，也有机会。挑战首先来自物流园区综合成本和租金增长的不平衡，现在人工、材料、土地，很多成本都在提升，已经超过租金的涨幅。如果投资物流地产，就要计算它的投资回报，但是只是拿租金和管理费作为收入，投资回报期会很长，大概需要十几年。而且现在实体经济也不是很景气，大量厂房都在空置，它的租金非常低，这也会对高标仓产生比较大的冲击。其次是行业的竞争和市场需求的不平衡，千军万马都向物流地产靠拢。原因不外乎有几个，第一个就是租金，虽然是涨的不多但还是在上涨；第二个是最关键的一点，就是目前物流地产的土地价格还是比较低，平均也就在三十万元左右，所以说在一些核心的城市会产生供需不平衡的状态，有些高标仓空置率很高。再次，是土地供给和市场需求的不平衡，一线城市对物流园区的需求非常大，但是政府对兴建仓库要求非常高，对投资强度、利税贡献等等要求非常高，或者根本不愿意让你在城市里面建。然而中西部的一些地区反而比较支持，可是它的市场容量又不允许物流园区规模太大，所以说这是一个结构性不平衡。

物流地产今后怎样生存？第一，要借助外力的需求，科学定位和战略布局。物流地产布局会逐步依托一些重要客户的大数据，比如京东、唯品会等等。他们重点的销售在哪里，他们想把仓设在哪里？如果把这些数据综合起来，可以形成非常科学的布局。第二，顺应市场需求，建立形态上要满足快速转运的需求。这就需要在功能规划和设计参数上根据客户的实际需求相比传统物流园区要做较大的调整。第三，节能环保，改变物流园区落后的形象。屋顶光伏发电已经较普及了，下一步要关注园区在环保城市配送车辆方面能发挥的独特作用。第四，生态化运营，构建全供应链的综合服务体系，园区里面有电商，有制造业，有三方物流，他们可以来提供货源。同时我的园区也有快递、快运，甚至还有一些大的专线以及一些生活配套和公共配套，这样就形成一个相对良性的生态化运营。很多人都认为物流园区是不是也可以做整个物流全产业链的平台呢，我觉得难度很大。因为要把这些资源整合起来最关键的是要解决货的问题。解决不了货的问题，园区、物流企业就不能够起到一个整合平台的作用。所以，作为园区要弄清楚自己的定位非常重要。

恽绵点评：

黄总谈了真正物流园区的发展和今后的驱动力是什么？经济的转型和需求，离开超大型城市，向1、2、3级的城市发展。挑战是什么？挑战是不匹配，成本和租金的不匹配，需求和供给的不匹配也出现了一些风险，这些风险对我们来说应该引起注意。与此同时深国际也看到了很大的机会，重要的是战略的布局、市场需求、怎么去满足快速转运的这种要求。C