1、物流园区的沿革与发展
1.1最早的物流园区出现于上世纪60年代的日本。由于日本土地资源短缺和城市的发展，物流用地必须向外围迁移，政府出台了《流通业务市街地整治法》，通过一系列的优惠政策，吸引并推动物流企业外迁，并形成多个物流团地，即物流园区。其后，德国、荷兰、美国等发达国家，也出现了一系列的物流园。
1.2 我国物流园大约出现于1999年，深圳市推出了平湖物流园，规划用地14.6平方公里，成立了管委会并向社会推荐。其后，许多地方政府积极规划并建设物流园区，形成了一股园区热。2003年，国土资源部发出关于清理各类园区的通知，同年，国务院发出暂停审批各类园区，进行清理整顿的通知，对物流园区的开发有所抑制。但根据物流与采购联合会的调查，2008年，全国共有占地10万平方米以上的物流园共475家，其中已经运营的122家，在建的219家，规划中的134家，比2006年的调查增长了129%，呈急剧扩张的态势。
1.3 园区经济是经济发展过程中出现的一种形态。资本主义诞生之后，发达国家出现了以工业企业聚集为特点的工业区，如英国的利物浦，德国的鲁尔等。我国改革开放之前，有工业聚集的城市如沈阳、洛阳、上海、天津等；改革开放之后，先后批准成立了国家级的经济开发区、保税区、其他类开发区、高新技术产业开发区、出口加工区、边境经济开发区等共222个，总面积为2323平方公里。物流园区即是仿造上述园区的模式而产生的。2006年9月，海关总署开始批准设立保税物流园，后来又批准了15个保税物流港区。
1.4 物流园区可以有多种分类方式。按功能分类，可以分为货运型、生产型、商贸型、综合型；按依托的资源分类，可以分为港口型、空港型、内陆型；按服务区域分，可以分为国际物流园、区域物流园、专业物流园等，但无论如何划分，物流园区的基本特点可以归结为：物流企业的聚集区和货物集散中心区。其存在的基本条件是：有大规模的货物流动、有多种交通运输方式联接、有基本的仓储和运输设施、有多种物流功能的整合。
2、物流园区的业务形态和基础设施
2.1 物流园区的业务形态多种多样，没有任何规定限制物流园区必须怎样或不许怎样，这就给园区的发展带来空间。或许在今后的时间里，政府会出台物流园区的管理细则。
2.1.1 货运型物流园区。主要由运输企业聚集的园区，以不同运输方式的转换、装卸、拼拆箱、货运代理、专线运输、零担快运、车辆停泊、货运中介服务等主要业态。这类园区的典型代表是意大利维罗纳货运村、浙江的传化物流基地。中国的货运物流园主要设施是停车场、中转库房、装卸站台、货运信息交易大厅、交易间、入住企业办公用房、司机公寓等。
2.1.2 生产型物流园区。是为生产企业服务的物流园区，一般靠近工业聚集区，以保管、装卸、分拣、配送、加工、组装、集散、信息服务、质押监管为主要业态，兼有展示、结算等功能。主要设施是库房、装卸平台、货场、铁路专用线、办公用房等。典型代表是美国芝加哥的物流园和中国的大型物资储运企业。
2.1.3 商贸型物流园。以商贸企业为服务对象的物流园，又分为两种类型：一种是以现货市场交易为主的物流园，这里既有足够的物流设施，又有大面积的交易摊位；另一种是没有交易摊位，其主要设施是为城市生活用品的流通而建设的。以现货销售、结算、信息服务、物业管理、仓储、配送、装卸、搬运、集散为主要功能。这类园区目前占主导地位。主要设施为库房、交易间、办公楼、停车场等。
2.1.4 综合型物流园。是以上三种形式的混合状态。各种企业都在这里聚集，各种物流业态都有一定份额。
2.2 保税港与内陆港。国家批准的具有海关和物流功能的口岸港区和关联区域。享受保税区、出口加工区的税收和外汇管理政策。
税收政策：国外货物进入该区后保税；进入货物出港进入国内销售时办理报关并交关税；国内货物进入港区视同出口，即可退税；港口内企业之间的货物交易不征增值税和消费税。
主要功能为国际中转，仓储配送、外贸、国际采购、商品展示、产品研发、加工制造、检测维修等。
内陆港，实际上是把口岸物流园区的功能和享受政策延伸到非沿海口岸的内陆地区。典型代表园区是苏州工业园综合保税区（2006年12月17日批准），进住企业主要为生产企业，贸易企业和物流企业，是苏州工业园的重要组成部分，为2000家企业提供保税物流服务。
3、园区的开发与经营
3.1 开发主体。由于土地是国家直接管理的，因此，物流园区的开发主体涉及到政府、地产开发企业和运营企业。
3.1.1 政府及其部门：一般地说，有条件或有资格的政府部门应先做好土地利用总体规划、城市总体规划，在适于建设物流园区的地方，进行规划、拆迁、收储、平整等项工作后，引入园区开发企业。在大多数情况下，先成立一个由政府控制的投资公司，由投资公司进行对外招商工作。在这个过程中，如果土地收储的补偿价格和土地整理价格低于土地出让价格，政府将获取一笔差额收入，被人们形象地称作土地财政收入。由于这个差额巨大，使得许多地方政府热衷于经营土地，从而热衷于经营园区。
3.1.2 物流园区开发商。政府没有足够的资金时，便引入物流园区开发商。一些物流地产企业应运而生，象普洛斯、AMB、盖世理、嘉民、丰树已经在中国投资建设了100多个物流园区和物流中心，出租给物流企业使用。民营企业如传化、宝供等企业也参与其中。国有企业中的如中远、中储、中邮、中铁都在建设自己的物流园区，所不同的是，物流地产商不运作物流业务，而物流企业则运营物流业务。
3.1.3 物流企业及其他服务企业。中小物流企业如货运企业、仓储企业、快递企业、货代企业入住园区，成为园区业务支撑企业。其他也有生产企业、贸易企业、金融机构、餐饮业、修理业等服务企业进住。
3.2 物流园区的经营
3.2.1 物流园区的经营主体。一般的说，由政府设立的物流园区管委会及其投资的管理公司作为经营主体。如果该园区是企业独自投资的，则由企业作为经营主体。在国外，有入住企业共同成立的委员会经营，也有投资方进行经营的。
3.2.2 物流园区的收入来源。园区的收入来源主要是：土地的级差收入、办公楼、市场摊位租金、库房货场租金、设施设备租金、物业管理费、信息服务费、中介费、物流业务收入等。
3.3 物流园区的影响因素
3.3.1 政策因素。一是土地政策。国家实行严格土地管理之后，建设用地实施指标管理，尤其是耕地转化为建设用地的土地利用指标很难取得。这是国家保持18亿亩耕地的基本国策所决定的；二是规划政策。有了土地指标，能不能被用作物流，主要影响因素是规划。用地规划和城市规划，包括交通、通信、电力、水资源、环保规划等。三是土地价格。即土地取得成本。土地取得方式有两种，一种是协议转让，一种是招拍挂方式。协议转让在工业用地中有所放宽，有的地方对物流放宽，但更多的是招拍挂方式。政府规定了土地基准价，然后再公开竞价。四是税收，主要是土地使用税、房产税、营业税、所得税等，其税率和税基的确定，直接影响着土地使用成本。五是行政限制，有的地方规定了土地的用途、土地的投资强度和税收贡献，从而限制了一些企业的进入。
3.3.2 规划设计因素。在物流园区发展过程中，有一些园区因规划不当而无法运营。主要表现为，交通运输条件不具备、地区经济总量不足、物流园区定位不准、园区规划过大、缺乏资金支持等。
3.3.3 园区演变为房地产。其基本规律是：企业的基本特征是赢利，在赢利顺序上：房产销售利益>仓库出租>场地出租>农业收入。因此，许多物流园区最后演变为房地产买卖和经营。这是追求利益最大化的结果。在这个过程中，政府与园区经营者的利益是一致的。
3.3.4 城市化、工业化促进物流园区的产生和发展。城市化和工业化引发了人群的聚集、物品的集散和交通运输的发展，这就给物流园区的发展带来了条件，同时，由于土地稀缺性，使土地价格在相当长的时期内是上升趋势。拥有一个物流园区，就拥有了保值增值的机会。这个增值幅度比从事物流业务要大得多。
4、物流园区的规模依据
4.1 各地在规划物流园区时，碰到的第一个问题就是：物流园区规划多大面积才是最合适的，亦即是园区规划的最基本依据。最近，有人提出“物流强度”的概念，即年度货物吞吐量与园区占地面积之比，万吨/（km2·年）。我认为这个指标有一定的参考意义。
4.2 但是，这个数据的取得却不那么容易。一是货物的吞吐量与园区或企业的运营效率有关。管理水平、设施设备的先进性都影响货物吞吐量。二是货物品种的影响，轻泡货物、高价值货物与大宗低价值货物的吞吐量是不一样的，存储这些货物的占地面积也不一样。
4.3 物流园区的建筑容积率，影响着园区面积。如果是建设平库，则园区的容积率大约为0.5~0.6，容积率再高，就有可能影响道路、车场的规划。如果是楼库，则要看楼层的多少。新加坡港务局有8层楼库，日本和平岛有六层楼库，其容积率可能达到3~4。但这种楼库的造价和运营成本都比较高。
4.4 当务之急是取得一个经验数据，用来推算园区的规划面积。本文试图找到这个经验数据，但因缺乏依据，还是很不理想。
根据2003年经济普查数据，上海市有仓储企业1420个，主营业务收入128亿元，全市GDP6250亿元。另据上海仓储协会统计，该会会员单位200家，拥有库房面积1000万m2，主营收入14亿元（2006年），又得出每平方米产值140元。用128亿仓储业务收入除以单位面积产值140元/m2，可得出上海市拥有仓储面积9143万m2。但是这个推算链条有明显缺陷，一是仓储面积的统计可能不完整，一些不依法人单位存在的仓储单位未被计入。二是库房面积和占地面积混用，二者差别实际很大。三是货运量可能是过路不停留的，对仓储依赖的货物量无法得到。
中国物资储运总公司是一个全国性公司，在23个城市拥有47座仓库，占地871万m2。2008年物流业务收入17亿元，每m2占地收入为195元/年。吞吐量6200万吨，物流强度为711.8万吨/ km2·年。
2003年，全国GDP11.7万亿，其中仓储收入为897亿元，占GDP的0.77%。假设2008年仍保持该比例，则全国仓储收入为2311亿元，再假设每m2仓储占地业务收入为167元（含库房出租收入及其他增值服务收入，该数据是中储与上海单位产值的算术平均数），则推算出全国仓储占地约为13.838亿m2，即1383.8 km2，由此推算2003年全国仓储用地面积约为5.3亿m2，江苏为2915万m2，河南2784万m2，天津3852万m2，北京1883万m2……。
第二次全国经济普查正在进行，我们期待着普查数据公布。这样我们可以推算仓储业的增长速度，以及与GDP增长的关系，从而推算出仓储占地面积的情况。
4.5 除了仓储占地面积之外，物流园区还包括了货运型、商贸型、港口型园区，如果我们能找到营业额、物流强度与占地面积的关系，则可大致推算出园区应有的面积。
总之，本文认为园区的规划面积的影响因素包括：经济总量、产业结构、园区形态、货物吞吐、周转速度、管理水平、交通运输条件、人口、购买力等诸多因素。
5、物流园区的评价指标体系
有一个标准起草小组正在起草这个评价标准，相信不久的将来会有一个标准发布。我认为，这个评价标准中应包括：设施设备、投资强度、物流强度、管理水平和工作效率等指标。
6、国家对物流园区的态度
6.1国务院发布《物流调整与振兴规划》，提出九大重点工程，其要点是：一是统筹规划，即在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合程式发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有的运输场站，仓储基地等基础设施，统筹规划一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区。二是多式联运、转运设施工程；三是城市配送工程；四是大宗商品和农村物流工程；五是制造业与物流业联动发展工程；六是物流标准和技术推广工程；七是物流公共信息工程；八是物流科技攻关工程；九是应急物流工程。这九大工程密切相关，互相促进，都可以做物流园区的发展支撑。
6.2国家标准《物流园区分类与基本要求》发布《GB/T 21334——2008》。该标准规定了物流园区的分类方法、规划评审的项目及标准。最重要的是提出了1平方公里以上的物流园区，可以有10~15%占地的商业、办公及生活服务设施。
根据有关政策分析，我们认为物流园区建设和运营将进入快速、健康和集约发展的轨道。
